Le proprietaire peut-il prelever sur la garantie pour des reparations ?
Oui, mais uniquement pour des reparations locatives (a charge du locataire). Les degats doivent etre constates a l’etat des lieux de sortie et depasser l’usure normale. Les grosses reparations restent a charge du proprietaire.
La distinction entre reparations locatives (a charge du locataire) et grosses reparations (a charge du proprietaire) est fondamentale en droit locatif belge. Seules les premieres peuvent justifier une retenue sur la garantie locative.
L’etat des lieux comparatif (entree vs sortie) est le document de reference pour determiner quels degats sont imputables au locataire.
En savoir plus : lire la suite.
Reparations locatives vs reparations du proprietaire
A charge du locataire (prelevables sur la garantie)
- Trous dans les murs non rebouches
- Carrelage casse par mauvais usage
- Taches ou brulures sur les sols
- Equipements casses par negligence (poignees, interrupteurs)
- Nettoyage approfondi si le bien est rendu sale
A charge du proprietaire (non prelevables)
- Remplacement de la chaudiere
- Reparation de la toiture ou de la facade
- Infiltrations d’eau liees a la structure
- Vetuste des installations (electricite, plomberie ancienne)
- Humidite structurelle
La distinction entre usure normale et degat locatif est souvent source de litige. Des photos datees a l’entree ET a la sortie sont votre meilleure protection.
Voir aussi : Peut-on payer la garantie locative en plusieurs fois ?.
Voir aussi : Peut-on constituer la garantie locative en ligne ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Procedure de retenue sur la garantie
Le proprietaire ne peut pas simplement “garder” une partie de la garantie. Il doit suivre une procedure :
- Constater les degats lors de l’etat des lieux de sortie contradictoire
- Chiffrer les reparations avec un ou plusieurs devis d’artisans
- Proposer un montant de retenue au locataire
- Obtenir l’accord du locataire ou, a defaut, saisir le juge de paix
Le locataire peut demander un devis contradictoire (obtenir son propre devis aupres d’un autre artisan). En cas de desaccord, le juge de paix designera eventuellement un expert.
La retenue doit etre proportionnelle au dommage reel. Le proprietaire ne peut pas reclamer le prix du neuf pour un equipement ancien (notion de vetuste).
Si la garantie ne couvre pas l’integralite des reparations, le proprietaire peut reclamer le complement en justice. La garantie n’est pas un plafond de responsabilite.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance bruxelloise precise la distinction entre reparations locatives et grosses reparations. Un arrete d’execution detaille les reparations a charge du locataire.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit une liste indicative des reparations locatives. En cas de doute, c’est la jurisprudence locale qui tranche.
Region flamande
Le Woninghuurdecreet flamand distingue egalement les deux categories de reparations. La vetuste est systematiquement prise en compte pour moduler la retenue.
Code civil (art. 1754-1755), Loi du 20 fevrier 1991 (art. 10), Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017, Decret wallon du 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018.