Elke eigenaar van onroerend goed in België — verhuurd of niet — moet dit vermelden in zijn jaarlijkse aangifte personenbelasting. Dit geldt voor goederen in België en in het buitenland.
Zelfs een leegstaand goed moet aangegeven worden. Het kadastraal inkomen (KI) van elk goed wordt opgenomen in de aangifte, ongeacht of het huur oplevert.
Het KI van uw eigen woning geniet een vrijstelling. Alleen goederen buiten uw hoofdverblijfplaats genereren een belastbaar inkomen.
De wijze van belasting hangt af van de identiteit van de huurder en het gebruik dat hij van het goed maakt.
| Situatie | Belastbare basis | Code PB |
|---|---|---|
| Verhuurd aan een particulier (privé) | Geïndexeerd KI × 1,40 | 1106 |
| Verhuurd aan een vennootschap / zelfstandige | Werkelijke huur − 40% (geplafonneerd) | 1109 |
| Niet verhuurd / 2e verblijf | Geïndexeerd KI | 1106 |
| Goed in het buitenland (verhuurd) | Bruto huurwaarde − 40% | 1130 |
Als uw huurder een deel van het goed voor beroepsdoeleinden gebruikt, zelfs een thuiskantoor, wordt het beroepsgedeelte belast op de werkelijke huur. De huurovereenkomst moet de verdeling vermelden.
Dit is het meest voorkomende geval. Uw huurder gebruikt het goed als woning, zonder beroepsactiviteit.
Pierre bezit een appartement in Elsene. KI: 1.200 €. Werkelijke huur: 950 €/maand.
Belastbaar inkomen = 1.200 × 2,1016 × 1,40 = 3.530 €
Pierre wordt belast op 3.530 €, terwijl hij 11.400 €/jaar ontvangt. Het fiscaal voordeel is aanzienlijk.
In de schijf van 50% bedraagt de bijkomende belasting ongeveer 1.765 €/jaar — ofwel 147 €/maand op een huur van 950 €.
Wanneer de huurder een rechtspersoon is, wordt de eigenaar belast op de bruto werkelijke huur, verminderd met een forfait van 40% (geplafonneerd).
Sophie verhuurt een kantoor aan een BV voor 1.500 €/maand. KI: 800 €.
Forfait (40%) = 7.200 € · Belastbaar inkomen = 18.000 − 7.200 = 10.800 €
Dat is het dubbele van de belasting bij verhuur aan een particulier (≈ 5.260 €).
Als de huur buitensporig is, kan de fiscus het surplus herkwalificeren als een voordeel van alle aard. Zorg ervoor dat de huur marktconform is.
Zo geeft u uw huurinkomsten aan in Tax-on-web.
Verzamel uw documenten
Aanslagbiljet, lopende huurovereenkomsten, overzicht van de huurinkomsten.
Identificeer het KI van elk goed
Beschikbaar op uw aanslagbiljet of via MyMinfin.
Niet-geïndexeerd KI — de fiscus indexeert automatischBepaal de juiste code personenbelasting
Particulier → 1106. Vennootschap → 1109. Buitenland → 1130.
Vak III — Inkomsten van onroerende goederenVul de bedragen in
Code 1106: niet-geïndexeerd KI. Code 1109: bruto jaarhuur + voordelen.
Controleer en dien in
Tax-on-web berekent de indexatie en de verhoging automatisch.
Geïndexeerd en niet-geïndexeerd KI verwarren
Vul het niet-geïndexeerde KI in. De fiscus indexeert automatisch. Een reeds geïndexeerd KI invullen = dubbele belasting.
De verdeling privé/beroep vergeten
Als uw huurder een beroepsactiviteit uitoefent, valt het beroepsgedeelte onder code 1109. De huurovereenkomst moet de verdeling preciseren (bv. 70/30).
Een leegstaand goed niet aangeven
Een leegstaand goed blijft belastbaar op zijn KI. Uitzondering: onbewoonbaar goed → aanvraag tot vermindering van de onroerende voorheffing.
De FOD kruist de registratie van huurovereenkomsten met de aangiften personenbelasting. Een geregistreerde maar niet-aangegeven huurovereenkomst leidt quasi-automatisch tot een controle. Verhogingen: 10% tot 200%.