Le proprietaire peut choisir son locataire, dans les limites de la loi
Le proprietaire peut refuser un candidat pour des motifs objectifs : insuffisance de revenus, absence de contrat de travail, pas de garant. Il ne peut pas refuser sur base de criteres proteges : origine, sexe, age, handicap, convictions. La loi anti-discrimination du 10 mai 2007 s’applique au marche locatif.
Le proprietaire dispose d’une liberte contractuelle dans le choix de son locataire. Cependant, cette liberte est encadree par la legislation anti-discrimination belge. Le Centre Unia (anciennement Centre pour l’egalite des chances) veille au respect de ces regles et peut agir en justice en cas de discrimination averee.
En pratique, le proprietaire doit pouvoir justifier objectivement le motif de son refus. L’absence de justification peut etre interpretee comme un indice de discrimination.
En savoir plus : FAQ Droits et obligations.
Criteres de selection autorises et interdits
| Critere | Autorise ? | Commentaire |
|---|---|---|
| Revenus / solvabilite | Oui | Ratio loyer/revenus raisonnable (max 1/3) |
| Contrat de travail | Oui | CDI, CDD, independant — critere de stabilite |
| Garant / caution | Oui | Demander un garant est legitime |
| Historique locatif | Oui | References d’anciens proprietaires |
| Origine ethnique | Non | Discrimination interdite |
| Sexe / genre | Non | Discrimination interdite |
| Age | Non | Sauf exigence objective liee au bien |
| Handicap | Non | Sauf impossibilite technique d’acces |
| Situation familiale | Non | Enfants, celibataire, couple |
| Convictions | Non | Religieuses, philosophiques, politiques |
Les documents a demander doivent se limiter a ceux necessaires pour evaluer la solvabilite du candidat.
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Voir aussi : Que faire si le logement est inondé ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Peut-on sous-louer son logement ?.
Risques en cas de discrimination
Le proprietaire qui discrimine s’expose a des consequences serieuses :
- Action du Centre Unia : mediation, puis action en justice si necessaire
- Dommages et interets : indemnisation forfaitaire de 650 a 1 300 EUR (montants 2026)
- Nullite du refus : le juge peut ordonner la conclusion du bail avec le candidat refuse
- Sanctions penales : en cas de discrimination habituelle, des poursuites penales sont possibles
- Preuve par testing : les associations et organismes publics peuvent effectuer des tests de discrimination (envoyer des candidatures fictives)
Depuis 2019, la Region bruxelloise autorise les tests de discrimination (mystery shopping) sur le marche locatif. Un proprietaire qui refuse systematiquement des candidats d’une certaine origine peut etre poursuivi meme sans plainte individuelle.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 inclut des dispositions anti-discrimination renforcees. Les tests de discrimination par les autorites sont legalises depuis 2019. Le proprietaire bruxellois doit etre particulierement vigilant dans sa selection.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 interdit toute discrimination dans l’acces au logement. La Region wallonne a egalement adopte un dispositif de testing en 2020. Le Centre Unia est competent pour les plaintes.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 s’applique conjointement au decret flamand anti-discrimination. La Flandre autorise les tests de discrimination depuis 2019 et impose des amendes administratives pouvant atteindre 6 250 EUR.
Loi du 10 mai 2007 tendant a lutter contre certaines formes de discrimination. Loi du 30 juillet 1981 (tendant a reprimer la discrimination raciale). Texte coordonne sur Justel.