Oui, la resiliation anticipee est possible sous conditions
Le locataire peut resilier un bail de 9 ans a tout moment avec un preavis de 3 mois et une indemnite degressive (3, 2, 1, puis 0 mois de loyer). Le bailleur ne peut resilier qu’a la fin de chaque triennat (3e, 6e annee) avec un preavis de 6 mois et pour des motifs limites. Les baux de courte duree ne peuvent pas etre resilies par le bailleur avant le terme.
La resiliation anticipee d’un bail est un droit encadre par la loi belge. Elle ne se confond pas avec la resiliation d’un commun accord, qui est toujours possible sans condition particuliere.
Le regime de resiliation depend du type de bail :
- Bail de 9 ans (bail de residence principale classique) : regles detaillees ci-dessous
- Bail de courte duree (3 ans max) : seul le locataire peut resilier
- Bail commercial : regles specifiques (periodes triennales)
En savoir plus : notre page FAQ Bail et contrat.
Conditions de resiliation par partie
Resiliation par le locataire : Le locataire peut donner son conge a tout moment, sans devoir justifier d’un motif. Le preavis de 3 mois commence le premier jour du mois qui suit la notification. Le conge doit etre notifie par lettre recommandee.
Resiliation par le bailleur : Le bailleur ne peut resilier que dans trois cas :
| Motif | Preavis | Indemnite | Moment |
|---|---|---|---|
| Occupation personnelle | 6 mois | Aucune | Fin de triennat |
| Travaux importants | 6 mois | Aucune | Fin de triennat |
| Sans motif | 6 mois | 9, 6 ou 3 mois de loyer | Fin de triennat |
L’occupation personnelle est le motif le plus frequent. Le bailleur doit occuper le bien dans l’annee qui suit la fin du preavis et y rester pendant au moins 2 ans.
Avant d’envoyer votre lettre de preavis, calculez le montant exact de l’indemnite a laquelle vous etes soumis. Utilisez BailBelgique pour generer une lettre de preavis conforme avec le calcul automatique de l’indemnite.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail par SMS.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail par email.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail commercial avant 9 ans.
En savoir plus : contrat de bail.
Indemnites de rupture anticipee
Le montant de l’indemnite depend du moment de la resiliation :
Pour le locataire (bail de 9 ans) :
| Periode | Indemnite |
|---|---|
| Premiere annee | 3 mois de loyer |
| Deuxieme annee | 2 mois de loyer |
| Troisieme annee | 1 mois de loyer |
| A partir de la 4e annee | Aucune indemnite |
Pour le bailleur (resiliation sans motif) :
| Fin de triennat | Indemnite |
|---|---|
| Fin du 1er triennat (3e annee) | 9 mois de loyer |
| Fin du 2e triennat (6e annee) | 6 mois de loyer |
L’indemnite est due en plus du preavis. Elle doit etre payee au moment du depart du locataire, sauf accord contraire.
Le locataire qui quitte le logement sans respecter le preavis ou sans payer l’indemnite s’expose a une action en justice du bailleur. Le bailleur peut reclamer les loyers dus jusqu’a la fin du preavis legal, plus l’indemnite de rupture. Respectez toujours la procedure legale, meme si vous partez d’un commun accord.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 reprend le systeme degressif des indemnites. A Bruxelles, le bailleur qui invoque l’occupation personnelle doit prouver qu’il occupe effectivement le bien. A defaut, le locataire peut reclamer 18 mois de loyer a titre d’indemnite.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit des regles similaires. En Wallonie, le bailleur qui ne respecte pas le motif invoque (occupation personnelle ou travaux) doit verser au locataire une indemnite equivalente a 18 mois de loyer.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 maintient le systeme des triennats pour le bailleur. En Flandre, le bailleur peut egalement resilier pour des renovations energetiques importantes, avec un preavis de 6 mois a la fin d’un triennat.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 (bail de residence principale) — Texte sur Justel. Regles de resiliation anticipee et indemnites.