L’indexation commerciale obeit a des regles specifiques
Non, l’indexation du bail commercial ne suit pas les memes regles que celle du bail de residence principale. Elle est regie par la loi du 30 avril 1951 et peut etre librement amenagee par les parties. Les parties peuvent choisir un indice different, modifier la periodicite, ou exclure l’indexation.
Pour le bail de residence principale, l’indexation est strictement encadree : elle se fait obligatoirement a l’indice sante et une seule fois par an. Pour le bail commercial, les parties disposent d’une plus grande liberte contractuelle.
Toutefois, meme en bail commercial, l’indexation ne peut s’appliquer que si le bail est dument enregistre aupres du SPF Finances. Sans enregistrement, le bailleur perd ce droit.
En savoir plus : en savoir plus.
Options d’indexation en bail commercial
| Aspect | Bail d’habitation | Bail commercial |
|---|---|---|
| Indice | Indice sante (obligatoire) | Indice sante ou autre (libre) |
| Periodicite | Annuelle (obligatoire) | Annuelle, semestrielle, ou autre |
| Clause requise | Implicite (sauf exclusion) | Doit etre prevue au contrat |
| Exclusion possible | Non | Oui |
| Plafonnement | Indice sante uniquement | Libre (pas de plafond legal) |
| Demande ecrite | Obligatoire | Selon le contrat |
En l’absence de clause d’indexation dans le bail commercial, l’article 6 de la loi du 30 avril 1951 prevoit que l’indexation annuelle a l’indice sante s’applique par defaut. Le bailleur doit toutefois en faire la demande.
Redigez une clause d’indexation claire et precise dans le bail commercial. Mentionnez l’indice de reference, le mois de base, la periodicite et la formule de calcul. Cela evite les contestations ulterieures et facilite le calcul automatique.
Voir aussi : L’indexation fonctionne-t-elle pour un bail de colocation ?.
Voir aussi : L’indexation est-elle possible sans clause dans le bail ?.
Voir aussi : L’indexation est-elle possible pour un bail verbal.
En savoir plus : le contrat de bail.
Differences cles avec le bail d’habitation
Les principales differences entre l’indexation du bail commercial et celle du bail d’habitation :
- Liberte contractuelle : les parties peuvent derogrer aux regles par defaut en bail commercial
- Choix de l’indice : possibilite d’utiliser l’IPCH, l’indice des prix a la construction, ou tout autre indice reconnu
- Revision du loyer : en bail commercial, le locataire ou le bailleur peut demander une revision du loyer tous les 3 ans si les circonstances ont change (art. 6 de la loi)
- Pas de gel de l’indexation : les mesures de gel temporaire de l’indexation pour les baux d’habitation ne s’appliquent pas aux baux commerciaux
Loyer indexe = loyer de base x (indice sante actuel / indice sante du mois precedant la signature). Identique a la formule pour les baux d’habitation, mais applicable uniquement si le bail le prevoit ou par defaut.
La revision triennale du loyer (art. 6) est un mecanisme propre au bail commercial qui permet d’adapter le loyer aux conditions du marche, independamment de l’indexation.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne concerne pas les baux commerciaux. A Bruxelles, l’indexation du bail commercial reste regie par la loi federale du 30 avril 1951. Les litiges sont tranches par le juge de paix du lieu de situation du bien.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 concerne uniquement les baux de residence principale. L’indexation du bail commercial en Wallonie suit les regles de la loi federale. Les parties sont libres de convenir des modalites d’indexation.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne s’applique pas aux baux commerciaux. En Flandre, la loi federale du 30 avril 1951 s’applique integralement. La liberte contractuelle prevaut pour les clauses d’indexation.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 6 — Loi du 29 decembre 1983 (indexation). Le regime d’indexation du bail commercial est federal et uniforme dans les trois regions.