Le regime d’imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs prives sont taxes sur le RC indexe majore de 40 %, pas sur le loyer reel. Ce montant est ajoute aux autres revenus et taxe au taux marginal IPP (jusqu’a 50 % + taxe communale). Pour la location professionnelle, c’est le loyer reel moins un forfait de 40 % qui est impose. Le precompte immobilier est un impot distinct paye separement.
| Type de location | Base imposable | Taux |
|---|---|---|
| Privee (habitation) | RC indexe x 1,40 | Taux marginal IPP |
| Professionnelle | Loyer reel - 40 % forfait | Taux marginal IPP |
| Societe | Loyer reel - 40 % forfait | Taux marginal IPP |
| Meublee | 60 % immobilier + 40 % mobilier | IPP + 30 % prelevement mobilier |
Le systeme belge est favorable au proprietaire qui loue a un particulier pour son habitation : la taxation sur le RC (souvent tres inferieur au loyer reel) reduit considerablement l’impot par rapport a une taxation sur le revenu reel.
En savoir plus : régime fiscal immobilier.
Exemple de calcul d’impot
Bien avec RC de 1.200 EUR, loue 1.000 EUR/mois a un particulier pour son habitation. Proprietaire dans la tranche a 50 % + taxe communale de 7 %.
| Element | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| RC indexe | 1.200 x 2,1763 | 2.611,56 EUR |
| Majoration 40 % | 2.611,56 x 1,40 | 3.656,18 EUR |
| Impot (50 % + 7 % communale) | 3.656,18 x 53,5 % | 1.956,06 EUR |
| Loyer reel annuel | 1.000 x 12 | 12.000 EUR |
| Taux effectif sur le loyer reel | 1.956 / 12.000 | 16,3 % |
Si le meme bien etait loue a une societe :
| Element | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer reel annuel | 1.000 x 12 | 12.000 EUR |
| Forfait frais (-40 %) | 12.000 x 40 % | -4.800 EUR |
| Base imposable | 7.200 EUR | |
| Impot (50 % + 7 %) | 7.200 x 53,5 % | 3.852 EUR |
| Taux effectif | 3.852 / 12.000 | 32,1 % |
Voir aussi : voir la réponse.
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Voir aussi : Doit-on déclarer les revenus locatifs en Belgique ?.
Vous pouvez créer son bail en ligne.
Location privee vs professionnelle
Pourquoi la distinction est cruciale :
La difference d’imposition entre location privee et professionnelle peut representer des milliers d’euros par an. Le proprietaire a tout interet a ce que le bail precise clairement l’usage exclusivement prive du bien.
| Critere | Location privee | Location professionnelle |
|---|---|---|
| Base imposable | RC indexe x 1,40 | Loyer reel - 40 % |
| Avantage fiscal | Tres favorable | Defavorable |
| Bail type | Residence principale | Commercial / droit commun |
| Clause obligatoire | Usage d’habitation | Usage professionnel |
Si le locataire utilise une partie du bien a titre professionnel sans que le bail ne le mentionne, l’administration fiscale peut requalifier l’ensemble du loyer en revenu professionnel. Prevoyez une clause claire dans le bail.
Si le locataire exerce une activite professionnelle a domicile, negociez une ventilation bail (ex : 70 % prive / 30 % professionnel) pour limiter l’impact fiscal tout en restant transparent vis-a-vis de l’administration.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’imposition des revenus locatifs est federale (IPP). La taxe communale additionnelle a Bruxelles varie de 6 a 8 % selon la commune. Bruxelles n’offre plus de bonus logement depuis sa suppression. Le precompte immobilier est un impot regional distinct.
Region wallonne
Meme regime federal. La taxe communale wallonne est souvent plus elevee (7 a 9 %). La Wallonie a supprime l’avantage fiscal pour l’habitation propre et unique (cheque habitat) en 2024. Le precompte est percu par le SPW Fiscalite.
Region flamande
Regime federal identique. La taxe communale flamande varie de 6 a 8 %. La Flandre a supprime le bonus logement integre depuis 2020. VLABEL gere le precompte de maniere autonome.
Articles 7 a 16 CIR 92 (revenus immobiliers), articles 130 a 145 CIR 92 (taux IPP) — Textes sur Justel