Le proprietaire peut-il entrer en cas d’urgence ?
Oui, en cas d’urgence reelle (incendie, degat des eaux grave, fuite de gaz, risque d’effondrement), le proprietaire peut exceptionnellement acceder au logement sans l’accord prealable du locataire. Cette exception est strictement limitee aux situations de danger imminent. En dehors des urgences, l’acces est interdit sans consentement du locataire.
Le principe reste l’inviolabilite du domicile, protegee par l’article 15 de la Constitution belge et l’article 8 de la Convention europeenne des droits de l’homme. L’exception d’urgence est justifiee par l’etat de necessite, un principe general du droit qui autorise une atteinte a un droit pour en proteger un autre plus important (la securite des personnes et des biens).
Le proprietaire qui entre en urgence doit pouvoir justifier la realite du danger. Il doit en informer le locataire des que possible et ne realiser que les actes strictement necessaires (couper l’eau, l’electricite, appeler les secours).
En savoir plus : le FAQ Droits et obligations.
Ce qui constitue (ou non) une urgence
| Situation | Urgence ? | Acces sans accord ? |
|---|---|---|
| Incendie | Oui | Oui (appeler les pompiers d’abord) |
| Degat des eaux grave | Oui | Oui (couper l’arrivee d’eau) |
| Fuite de gaz | Oui | Oui (couper le gaz, aerer) |
| Risque d’effondrement | Oui | Oui (evacuer) |
| Panne de chauffage en hiver | Non (sauf gel des canalisations) | Non |
| Visite pour vente | Non | Non |
| Verification de l’etat du bien | Non | Non |
| Loyer impaye | Non | Jamais |
| Absence prolongee du locataire | Non (sauf danger) | Non |
En cas de doute sur la realite de l’urgence, le proprietaire doit d’abord tenter de joindre le locataire. S’il est injoignable et que le danger est reel, il peut faire intervenir les services d’urgence (pompiers, police) qui ont le droit d’entrer.
Prevoyez dans le bail une clause detaillant la procedure en cas d’urgence : coordonnees d’un voisin de confiance, numero d’urgence du locataire, accord pour la remise d’une cle a un tiers de confiance (syndic, voisin) en cas d’urgence technique uniquement.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il entrer dans le logement.
Voir aussi : voir la réponse.
Limites et abus possibles
Le proprietaire qui utilise le pretexte de l’urgence pour entrer dans le logement sans veritable justification commet une violation de domicile (article 439 du Code penal, 15 jours a 2 ans d’emprisonnement).
Les abus les plus frequents sont :
- Fausse urgence : invoquer une urgence inexistante pour inspecter le logement
- Intervention disproportionnee : profiter de l’urgence pour realiser une visite complete du bien
- Double des cles : utiliser un double des cles conserve sans l’accord du locataire
Le locataire victime d’un abus peut :
- Envoyer une mise en demeure au proprietaire
- Deposer plainte a la police pour violation de domicile
- Saisir le juge de paix pour faire interdire les intrusions sous astreinte
- Changer la serrure a ses frais (avec restitution en fin de bail)
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne prevoit pas de disposition specifique sur l’acces en urgence. Ce sont les regles generales du Code civil et du Code penal qui s’appliquent. Le juge de paix bruxellois apprecie au cas par cas la realite de l’urgence.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 n’ajoute pas de regles specifiques sur l’urgence. L’acces en urgence est regi par les principes generaux du droit (etat de necessite).
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 november 2018 ne prevoit pas de disposition specifique sur le noodtoegang. Les regles generales du Burgerlijk Wetboek en het Strafwetboek zijn van toepassing.
Article 15 de la Constitution belge (inviolabilite du domicile). Article 439 du Code penal (violation de domicile). Article 1382 du Code civil (responsabilite civile). Texte coordonne sur Justel.