Oui, le preneur peut resilier a chaque fin de triennat
Le preneur (locataire commercial) peut resilier le bail commercial a la fin de chaque periode triennale (3e et 6e annee) avec un preavis de 6 mois notifie par exploit d’huissier. Le bailleur ne peut pas resilier anticipativement sauf dans des cas exceptionnels (reconstruction, travaux) ou par accord mutuel.
Le bail commercial belge est regi par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Sa duree minimale est de 9 ans, structuree en trois periodes triennales. Cette duree minimale protege le preneur qui investit dans l’amenagement du fonds de commerce.
Le preneur dispose d’un droit de resiliation a chaque fin de triennat, ce qui permet une certaine flexibilite tout en garantissant une stabilite minimale au bailleur. Ce droit est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut le supprimer.
En revanche, le bail commercial ne peut pas etre resilie en cours de triennat (sauf d’un commun accord). Le preneur qui quitte les lieux en cours de triennat reste redevable des loyers jusqu’a la fin de la periode.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Procedure de resiliation par le preneur
La resiliation du bail commercial obeit a des regles formelles strictes :
1. Delai de preavis : 6 mois avant la fin du triennat en cours.
2. Forme du conge : obligatoirement par exploit d’huissier (lettre recommandee insuffisante, contrairement au bail de residence). Le cout d’un exploit d’huissier varie entre 150 et 250 EUR.
3. Calendrier des echeances :
| Triennat | Fin de periode | Conge au plus tard |
|---|---|---|
| 1er triennat | 3e anniversaire du bail | 6 mois avant la fin de la 3e annee |
| 2e triennat | 6e anniversaire du bail | 6 mois avant la fin de la 6e annee |
| Fin du bail | 9e anniversaire | 6 mois avant (ou demande de renouvellement) |
4. Indemnite : aucune indemnite n’est due par le preneur en cas de resiliation reguliere a la fin d’un triennat. L’indemnite n’est due que si le bail prevoit des clauses specifiques (clause penale, indemnite de despecialisation).
Notez dans votre agenda la date limite de notification du conge (6 mois avant la fin du triennat). Un conge tardif, meme d’un seul jour, est nul et vous engage pour 3 annees supplementaires. Verifiez aussi les clauses de votre bail commercial.
Voir aussi : voir la réponse.
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En savoir plus : document de location.
Le bailleur a des possibilites limitees
Le bailleur ne dispose pas du meme droit de resiliation triennale que le preneur. Ses possibilites sont strictement limitees :
- Reconstruction ou transformation : le bailleur peut donner conge a la fin d’un triennat pour des travaux importants affectant la structure du batiment, avec un preavis d’un an et une indemnite de 3 ans de loyer au preneur
- Occupation personnelle : le bailleur peut reprendre le bien pour y exercer un commerce lui-meme ou par un proche, avec un preavis d’un an et une eventuelle indemnite
- Motif grave : le bailleur peut demander la resolution judiciaire pour faute grave du preneur (non-paiement, changement de destination sans accord)
- Clause contractuelle : le bail peut prevoir des clauses resolutoires additionnelles (mais elles ne peuvent pas vider le bail de sa substance)
L’indemnite d’eviction due au preneur evince est un mecanisme protecteur important. Elle peut atteindre 3 ans de loyer plus les frais de demenagement et la perte de clientele.
Le bailleur qui ne respecte pas les conditions de la resiliation (motif non realise, occupation personnelle non effective) s’expose a devoir verser une indemnite de 3 ans de loyer au preneur evince. Cette sanction est d’ordre public et ne peut pas etre ecartee par une clause contractuelle.
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Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux est une legislation federale qui s’applique de maniere uniforme dans les trois regions. Le bail commercial n’a pas ete regionalise, contrairement au bail de residence principale. Les regles de resiliation triennale sont donc identiques a Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Region wallonne
Les memes regles federales s’appliquent. Le decret wallon du 15 mars 2018 ne concerne que les baux de residence principale et ne modifie pas le regime des baux commerciaux.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne s’applique qu’aux baux d’habitation. Le bail commercial reste regi par la loi federale de 1951, sans specificite regionale flamande.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 3 (duree et resiliation triennale) — Texte sur Justel.