FAQ — Indexation du loyer
Calcul, formule, indice santé, PEB, rattrapage, plafond — tout comprendre sur l'indexation du loyer en Belgique.
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Non, l'indexation n'est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande par écrit au locataire. Sans demande, il ne peut pas réclamer le montant indexé.
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Cela dépend de la Région. À Bruxelles et en Wallonie, l'indexation est gelée ou limitée pour les biens avec un mauvais PEB (E, F, G). En Flandre, les règles sont moins restrictives.
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Oui, mais avec des limites. Le propriétaire peut réclamer l'indexation pour les 3 mois précédant la demande (prescription de 3 mois en Wallonie et Bruxelles, 1 an en Flandre selon le contrat).
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Loyer de base × (nouvel indice santé / indice de départ). Le loyer de base est celui convenu dans le bail initial. L'indice de départ est celui du mois précédant la signature.
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Une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (pas de la signature). Si le bail est entré en vigueur le 1er mars, l'indexation se fait chaque 1er mars.
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Sur le site du SPF Économie (Statbel). L'indice santé est publié chaque mois. Utilisez l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.
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Non, si l'indexation est correctement calculée et demandée par écrit, le locataire ne peut pas la refuser. En cas de désaccord sur le montant, il peut saisir le juge de paix.
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À Bruxelles, les biens avec un PEB E, F ou G sont soumis à un gel ou une limitation de l'indexation. Pour les PEB F et G, l'indexation est totalement gelée.
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Oui, sauf clause contraire dans le bail. L'indexation se fait selon la même formule, à la date anniversaire du bail. Même pour un bail d'un an, l'indexation est possible.
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L'indexation prend effet à partir de la demande écrite, pas rétroactivement. Le propriétaire ne peut réclamer le montant indexé que pour les mois suivant sa demande (avec rattrapage limité).
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Théoriquement oui, si l'indice santé baisse. En pratique, c'est extrêmement rare car l'indice santé est conçu pour ne pas intégrer les baisses de prix des produits énergétiques.
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En Wallonie, les baux signés après le 1er novembre 2022 pour des biens avec un PEB E, F ou G sont soumis à une limitation de l'indexation. Le gel total s'applique aux PEB F et G.
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Le locataire peut contester le montant par écrit en fournissant son propre calcul. En cas de trop-perçu, le locataire peut demander le remboursement. En dernier recours, saisir le juge de paix.
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Oui, les parties peuvent convenir de ne pas appliquer l'indexation en insérant une clause d'exclusion dans le bail. Cette clause est juridiquement valable.
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Non, c'est toujours le loyer de base initial (celui du premier bail) qui sert de référence. L'indexation se recalcule chaque année à partir du loyer de base, pas du loyer indexé précédent.
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En Flandre, les restrictions sont plus souples. Les biens avec un EPC E ou F voient leur indexation réduite. Les biens avec EPC A à D peuvent indexer normalement.
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Non, il ne peut réclamer que les 3 derniers mois d'arriérés d'indexation (prescription courte). Les années non réclamées sont perdues.
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Oui, les mêmes principes s'appliquent sauf clause contraire. L'indice de référence peut être l'indice santé ou un autre indice convenu dans le bail.
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L'indice de départ est celui du mois qui précède le mois de la conclusion du bail. Le nouvel indice est celui du mois qui précède l'anniversaire de l'entrée en vigueur.
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Envoyez une mise en demeure par recommandé avec le détail du calcul. Sans réponse sous 1 mois, vous pouvez saisir le juge de paix pour obtenir le paiement de l'indexation.
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Si un nouveau bail est signé, un nouveau loyer de base et de nouveaux indices de référence s'appliquent. Le propriétaire repart de zéro pour l'indexation.
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Oui, BailBelgique propose un calculateur gratuit. Le SPF Économie offre également un outil officiel. Il suffit d'entrer le loyer de base, la date du bail et la date d'anniversaire.
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Oui, si le propriétaire effectue des travaux qui améliorent la classe PEB du bien, l'indexation peut être débloquée dès l'obtention du nouveau certificat PEB.
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Le locataire peut s'adresser au juge de paix du canton où se situe le bien. Les associations de locataires et les services de médiation régionaux peuvent aussi aider.
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L'indexation s'applique uniquement sur le loyer, pas sur les charges. Si le bail prévoit un loyer tout compris, il faut distinguer la part loyer de la part charges pour appliquer l'indexation.