Les annexes obligatoires
Trois annexes sont obligatoires dans toutes les Regions : le certificat PEB, l’etat des lieux d’entree et les annexes regionales (grille des loyers a Bruxelles, informations sur la composition du loyer en Wallonie). Le non-respect de ces obligations peut entrainer des amendes et limiter les droits du bailleur.
Le bail de residence principale en Belgique doit etre accompagne de plusieurs documents obligatoires prevus par la loi :
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Certificat PEB (Performance Energetique du Batiment) : obligatoire dans les trois Regions lors de la mise en location. Il doit etre presente au locataire avant la signature du bail.
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Etat des lieux d’entree : un etat des lieux contradictoire doit etre dresse pendant la periode ou les lieux sont inoccupes ou dans le premier mois d’occupation.
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Annexes regionales : chaque Region impose des documents informatifs specifiques (voir section regionale ci-dessous).
Le bail lui-meme doit etre redige par ecrit et enregistre dans les 2 mois suivant la signature.
En savoir plus : convention de bail.
Annexes recommandees
Au-dela des obligations legales, plusieurs documents sont fortement recommandes pour securiser la relation locative :
| Document | Obligatoire | Recommande | Utilite |
|---|---|---|---|
| Certificat PEB | Oui | --- | Performance energetique |
| Etat des lieux | Oui | --- | Protection des deux parties |
| Annexe regionale | Oui (variable) | --- | Information du locataire |
| Reglement copropriete | Non | Oui | Regles de vie commune |
| Attestation electricite | Non | Oui | Conformite de l’installation |
| Plan du bien | Non | Oui | Delimitation des espaces loues |
| Inventaire mobilier | Non | Oui (meuble) | Protection du bailleur |
| Garantie locative | Non | Oui | Preuve du versement |
Le reglement d’ordre interieur de la copropriete est particulierement important en cas de location d’un appartement. Il permet au locataire de connaitre ses obligations vis-a-vis de la copropriete.
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Sanctions en cas d’annexe manquante
L’absence d’une annexe obligatoire peut avoir des consequences significatives :
- PEB manquant : amende administrative de 250 a 5 000 EUR selon la Region
- Etat des lieux absent : le bien est presume avoir ete recu en bon etat par le locataire, ce qui peut se retourner contre le bailleur en fin de bail
- Annexe regionale manquante : amendes administratives variables
En pratique, l’absence de PEB est l’infraction la plus frequemment sanctionnee. Les controles se multiplient dans les trois Regions, et les amendes sont effectivement appliquees.
L’absence d’etat des lieux est egalement penalisante pour le bailleur : sans ce document, il sera tres difficile de prouver des degradations locatives en fin de bail et de retenir une partie de la garantie locative.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose de joindre la grille indicative de reference des loyers en annexe du bail. Ce document permet au locataire de situer son loyer par rapport au marche. Le PEB est obligatoire depuis 2011.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 exige une annexe informative sur la composition du loyer (loyer de base, charges communes, charges privees). Le bailleur doit egalement fournir un document d’information sur les droits et obligations des parties.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose le PEB et l’etat des lieux. La Flandre exige en outre que le bail mentionne la superficie habitable et les resultats du controle de conformite electrique.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 1bis et 1ter — Texte sur Justel. Reglementation PEB regionale.