Le locataire peut refuser, mais a ses risques et perils
Oui, le locataire peut refuser de signer l’etat des lieux, mais c’est fortement deconseille. Sans etat des lieux signe, le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat (article 1731 du Code civil). Lors du depart, il devra prouver que les degats existaient deja — une tache quasi impossible sans document contradictoire.
L’etat des lieux est un document contradictoire, c’est-a-dire qu’il doit etre etabli et signe par les deux parties (ou par un expert designe). Le locataire n’est jamais oblige de signer un document avec lequel il n’est pas d’accord, mais le refus de signer a des consequences juridiques importantes.
En pratique, si le locataire estime que l’etat des lieux ne reflete pas fidelement l’etat du logement, la bonne demarche est de demander des modifications avant de signer, pas de refuser en bloc. L’etat des lieux protege le locataire autant que le bailleur — c’est un bouclier contre les reclamations injustifiees au moment du depart.
Si le desaccord persiste, les parties peuvent faire appel a un expert independant dont le rapport s’imposera aux deux parties.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Que faire en cas de desaccord sur l’etat des lieux
- Discutez : signalez au bailleur les points de desaccord (defaut non mentionne, description imprecise)
- Prenez des photos datees comme preuve complementaire
- Demandez des corrections : l’etat des lieux peut etre modifie tant qu’il n’est pas signe
- Ajoutez des observations : vous pouvez signer l’etat des lieux en ajoutant vos reserves (“signe sous reserve de…”)
- Faites appel a un expert : si le desaccord persiste, un expert agree peut etre designe
| Option | Cout | Recommandee |
|---|---|---|
| Negocier des corrections | Gratuit | Oui — premiere demarche |
| Signer avec reserves | Gratuit | Oui — solution de compromis |
| Expert amiable | 150-400 EUR (partage) | Si desaccord important |
| Refuser de signer | Gratuit | Non — risque juridique eleve |
| Saisir le juge de paix | 50-200 EUR | En dernier recours |
L’etat des lieux numerique de BailBelgique permet d’integrer des photos horodatees directement dans le document. Cela reduit les risques de desaccord car l’etat est documente visuellement.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il augmenter les charges en cours de bail ?.
Voir aussi : Le propriétaire doit-il fournir une copie du bail ….
Voir aussi : Le locataire peut-il refuser la signature électronique ?.
En savoir plus : le contrat de bail.
Consequences juridiques du refus de signer
Pour le locataire qui refuse :
- Presomption de bon etat : sans etat des lieux, la loi presume que le logement a ete recu en bon etat
- Charge de la preuve inversee : au depart, c’est le locataire qui devra prouver les defauts preexistants
- Risque de retenue sur garantie : le bailleur peut retenir la garantie pour des degats que le locataire attribue a l’etat initial du bien
- Pas de recours pour les defauts caches : le locataire ne pourra pas invoquer des defauts anterieurs a son entree
Pour le bailleur si le locataire refuse :
- Le bailleur a interet a consigner l’etat des lieux unilateralement avec photos et temoins
- Il peut saisir le juge de paix pour designer un expert qui etablira un etat des lieux judiciaire
- Il peut invoquer la presomption de bon etat au depart du locataire
Ne refusez jamais de signer l’etat des lieux par simple desaccord sur un point mineur. Signez avec des reserves ecrites (“signe sous reserve de l’etat de la peinture dans la chambre 2, cf. photos jointes”). Cela vous protege bien mieux qu’un refus total.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose un etat des lieux detaille et contradictoire. A defaut, le bailleur ne peut pas invoquer la presomption de bon etat. L’etat des lieux doit etre joint au bail lors de l’enregistrement.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit les memes obligations. L’etat des lieux est un document annexe obligatoire au bail.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 rend l’etat des lieux obligatoire. En l’absence d’etat des lieux, c’est le bailleur qui supporte la charge de prouver les degats.
Ancien Code civil, art. 1731 — Texte sur Justel. Presomption de bon etat en l’absence d’etat des lieux.