La fin du bail depend de la structure de la colocation
Avec un bail unique, le colocataire sortant donne un preavis de 3 mois mais reste solidaire du loyer sauf avenant signe par toutes les parties. Avec des baux separes, chacun resilie son bail independamment. Un pacte de colocation bien redige simplifie grandement le depart.
La colocation est l’une des situations les plus complexes du droit locatif belge. La difficulte principale reside dans la clause de solidarite : avec un bail unique, tous les colocataires sont solidairement responsables du loyer total. Le depart d’un colocataire ne libere pas automatiquement sa part de responsabilite.
Les legislations regionales de Bruxelles et de Wallonie ont introduit un cadre specifique pour la colocation, avec des regles de preavis et de remplacement adaptees. En Flandre, le cadre reste plus general et repose davantage sur les clauses contractuelles.
En savoir plus : BailBelgique.
Procedure selon le type de bail
Bail unique avec clause de solidarite :
- Le colocataire sortant envoie un recommande au bailleur avec un preavis de 3 mois
- Le colocataire sortant doit trouver un remplacant (si le pacte de colocation le prevoit)
- Le bailleur doit approuver le remplacant
- Un avenant au bail est signe par toutes les parties (ancien, nouveau, bailleur, colocataires restants)
- Le colocataire sortant est libere de la solidarite uniquement apres signature de l’avenant
Baux separes :
- Le colocataire sortant donne un preavis de 3 mois par recommande
- Il n’a pas besoin de l’accord des autres colocataires
- Un etat des lieux intermediaire de sa chambre est realise
- Sa part de garantie est liberee a la fin du preavis
| Aspect | Bail unique | Baux separes |
|---|---|---|
| Preavis | 3 mois | 3 mois |
| Accord du bailleur | Necessaire pour le remplacant | Non necessaire |
| Liberation de la solidarite | Uniquement par avenant | Automatique a la fin du preavis |
| Garantie | Liberee apres accord collectif | Liberee individuellement |
BailBelgique permet de creer un bail de colocation avec des clauses de depart et de remplacement clairement definies. L’avenant de changement de colocataire est genere automatiquement.
Voir aussi : Comment résilier un bail de colocation sans impact….
Voir aussi : Comment résilier un bail commercial.
Voir aussi : Comment remplacer un colocataire en cours de bail.
En savoir plus : document de location.
Solidarite et remplacement du colocataire
Le piege principal de la colocation est la solidarite. Meme apres avoir quitte le logement, le colocataire sortant reste redevable du loyer entier tant qu’un avenant ne le libere pas formellement.
Comment se liberer de la solidarite :
- Negociez un avenant au bail liberant le colocataire sortant
- Presentez un remplacant solvable au bailleur
- Faites signer l’avenant par TOUTES les parties (y compris les colocataires restants)
- Conservez une copie de l’avenant signe
Delai de solidarite residuelle : Certains baux prevoient une clause de solidarite residuelle (ex: 6 mois apres le depart). Verifiez attentivement les clauses de votre bail.
Un colocataire qui quitte le logement sans avenant de liberation reste solidairement responsable. Si les colocataires restants ne paient pas le loyer, le bailleur peut reclamer la totalite au colocataire parti. Cette solidarite peut durer des mois, voire des annees.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit un cadre specifique pour la colocation. Le colocataire sortant peut donner un preavis de 2 mois (au lieu de 3) si le pacte de colocation le prevoit. La solidarite cesse 3 mois apres le depart effectif si un remplacant est trouve.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 organise egalement la colocation avec des regles specifiques de preavis et de remplacement. Le colocataire sortant doit proposer un remplacant sous peine de rester solidaire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne prevoit pas de regime specifique pour la colocation. Les regles generales du bail de residence principale s’appliquent. La clause de solidarite est reglementee contractuellement.
Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, art. 261 et suiv. (colocation) — Texte sur Justel. Decret wallon du 15 mars 2018, art. 74 et suiv.