Demande entre 18 et 15 mois avant l’echeance
La demande de renouvellement doit etre envoyee par recommande ou exploit d’huissier entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail. Le bailleur a 3 mois pour repondre. Son silence vaut acceptation tacite. Cette procedure est prevue par l’article 14 de la loi du 30 avril 1951.
Le droit au renouvellement du bail commercial est une protection essentielle pour le locataire commercial qui a investi dans son fonds de commerce. Cependant, ce droit est soumis a une procedure stricte dont le non-respect entraine la perte irrevocable du droit au renouvellement.
Le preneur peut demander jusqu’a 3 renouvellements successifs de 9 ans, portant la duree totale possible du bail a 36 ans. A chaque echeance, la meme procedure de demande doit etre respectee.
La demande de renouvellement n’est pas une simple formalite : elle doit contenir des mentions obligatoires et etre envoyee dans un delai tres precis. Un jour de retard suffit a priver le preneur de son droit.
En savoir plus : FAQ Bail et contrat.
Rediger la demande de renouvellement
La demande doit contenir les elements suivants :
- Identification des parties : noms et adresses du preneur et du bailleur
- Reference au bail : date, duree, bien concerne
- Intention de renouveler : formulation claire et non equivoque
- Conditions souhaitees : loyer propose pour le renouvellement, duree, autres conditions
- Mention legale : informer le bailleur qu’il dispose de 3 mois pour repondre et qu’a defaut, le renouvellement sera repute accepte aux conditions proposees
Calendrier :
| Echeance du bail | Debut de la fenetre | Fin de la fenetre | Reponse du bailleur |
|---|---|---|---|
| 31 decembre 2027 | 1er juillet 2026 | 30 septembre 2026 | 3 mois apres reception |
Forme obligatoire : Exploit d’huissier (plus sur juridiquement) ou lettre recommandee avec accuse de reception. Un simple email ou courrier ordinaire ne suffit pas.
BailBelgique calcule automatiquement la fenetre de renouvellement et vous alerte 21 mois avant l’echeance pour vous laisser le temps de preparer votre demande.
Voir aussi : Comment résilier un bail commercial ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Comment mettre fin à un bail de colocation.
En savoir plus : BailBelgique.
Reponse du bailleur et recours
Apres reception de la demande, le bailleur a 3 mois pour repondre :
Acceptation
Le bailleur accepte le renouvellement aux conditions proposees ou negocie de nouvelles conditions. Le nouveau bail debute a l’echeance de l’ancien.
Silence
Le silence du bailleur pendant 3 mois vaut acceptation tacite aux conditions proposees par le preneur. C’est une protection majeure pour le locataire.
Refus motive
Le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif legal (occupation personnelle, reconstruction, faute grave, offre superieure d’un tiers).
Offre de conditions differentes
Le bailleur accepte le renouvellement mais a des conditions differentes (loyer plus eleve, par exemple). Si le preneur refuse ces conditions, le juge de paix tranchera.
Recours du preneur en cas de refus :
- Saisir le juge de paix dans les 30 jours suivant le refus
- Le juge verifie la legalite du motif de refus
- Si le refus est injustifie : le juge ordonne le renouvellement ou une indemnite d’eviction
Le delai de 30 jours pour contester le refus devant le juge est un delai de decheance : passe ce delai, le preneur perd definitivement son droit au renouvellement. Ne tardez pas a consulter un avocat en cas de refus du bailleur.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi du 30 avril 1951 est une loi federale applicable de maniere identique dans les trois regions. Les justices de paix bruxelloises sont competentes pour les litiges de renouvellement.
Region wallonne
Memes regles federales. Le decret wallon du 15 mars 2018 ne s’applique pas aux baux commerciaux.
Region flamande
Memes regles federales. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne concerne que les baux de residence principale. La demande de renouvellement en Flandre doit etre redigee en neerlandais.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 13 a 16 (renouvellement) — Texte sur Justel. Le delai de demande (18-15 mois) et le silence valant acceptation sont d’ordre public.