L’obligation legale
L’article 1730 du Code civil belge impose la realisation d’un etat des lieux d’entree detaille pour tout bail de residence principale. Cette obligation s’applique dans les trois regions :
Qui doit le realiser ? Les deux parties — bailleur et locataire — doivent participer a l’etat des lieux. Il est dit contradictoire car chaque partie peut formuler ses observations.
Quand ? L’etat des lieux doit etre dresse pendant la periode ou les locaux sont inhabites, c’est-a-dire avant l’emmenagement ou au tout debut de l’occupation.
Par qui ? Les parties peuvent le realiser elles-memes ou faire appel a un expert (geometre, architecte). En cas de desaccord, chaque partie peut demander la designation d’un expert judiciaire au juge de paix.
Les frais de l’etat des lieux sont partages a parts egales entre le bailleur et le locataire, y compris les honoraires d’un expert eventuel.
Que doit contenir l’etat des lieux ?
Un etat des lieux complet doit decrire avec precision l’etat du logement :
1. Description piece par piece. Chaque piece est inspectee : sols, murs, plafonds, portes, fenetres, installations sanitaires, equipements electriques.
2. Constat des degradations existantes. Fissures, traces d’humidite, taches, rayures — tout doit etre note et idealement photographie.
3. Releve des compteurs. Les index des compteurs d’eau, de gaz et d’electricite sont notes pour eviter les litiges sur les charges.
4. Inventaire du mobilier. Si le bien est loue meuble, chaque meuble et equipement doit etre decrit avec son etat.
Que se passe-t-il sans etat des lieux ?
L’absence d’etat des lieux d’entree a des consequences juridiques importantes :
Pour le locataire : Sans etat des lieux, l’article 1731 du Code civil presume que le locataire a recu le bien en bon etat de reparations locatives. A la sortie, il devra le rendre dans le meme etat, sauf s’il peut prouver que les degradations existaient deja — ce qui est tres difficile sans document.
Pour le bailleur : Le bailleur perd un outil essentiel pour demander reparation des degats causes par le locataire. Il ne pourra pas facilement retenir la garantie locative.
L’etat des lieux de sortie : Bien que non obligatoire legalement, l’etat des lieux de sortie est vivement recommande. C’est la comparaison entre l’etat d’entree et l’etat de sortie qui permet de determiner les responsabilites.
Prenez des photos datees lors de l’etat des lieux d’entree. Elles constituent une preuve supplementaire precieuse en cas de litige a la fin du bail.