Provisions ou forfait : quelle difference ?
Le bail doit preciser le mode de paiement des charges. Deux systemes coexistent :
Les provisions (ou acomptes) : Le locataire paie chaque mois un montant estime qui couvre sa part des charges communes. Une fois par an, le bailleur etablit un decompte base sur les depenses reelles. Si les provisions depassent les depenses, le bailleur rembourse le trop-percu. Si elles sont insuffisantes, le locataire paie le complement.
Le forfait : Le locataire paie un montant fixe chaque mois, quelles que soient les depenses reelles. Aucun decompte n’est etabli. Le bailleur supporte le risque de sous-estimation, le locataire celui de surestimation.
Le systeme de provisions avec decompte est recommande par la loi belge car il garantit la transparence. Le bailleur doit pouvoir justifier chaque poste du decompte avec des pieces justificatives.
Quelles charges incombent au locataire ?
La repartition des charges entre bailleur et locataire est un sujet frequemment conteste. En principe :
Charges locatives (locataire) :
- Eau, gaz, electricite des parties privatives
- Entretien courant des communs (nettoyage, eclairage)
- Ascenseur (entretien courant et consommation)
- Enlèvement des ordures menageres
- Menues reparations d’entretien
Charges proprietaire (bailleur) :
- Precompte immobilier
- Assurance incendie de l’immeuble
- Grosses reparations (toiture, facade, structure)
- Remplacement d’installations vetustes (chaudiere, ascenseur)
- Frais de gerance ou syndic (sauf accord contraire)
Litiges frequents et solutions
Decompte tardif ou absent : Le bailleur qui opte pour les provisions doit fournir un decompte annuel. A defaut, le locataire peut exiger la communication des justificatifs et suspendre le paiement des provisions jusqu’a reception du decompte.
Forfait manifestement excessif : Si le forfait est disproportionne par rapport aux charges reelles, le locataire peut demander au juge de paix de le reduire. Le juge peut egalement requalifier le forfait en provisions.
Charges non prevues au bail : Le bailleur ne peut pas repercuter des charges qui ne sont pas mentionnees dans le contrat. Toute charge imputable au locataire doit etre identifiee dans le bail ou dans un avenant signe par les deux parties.
Demandez au bailleur les decomptes de charges des annees precedentes avant de signer le bail. Cela vous donnera une idee realiste du montant des charges et evitera les mauvaises surprises.