Les charges de copropriete sont partagees
Le locataire paie les charges d’usage courant (nettoyage, ascenseur, espaces verts, eclairage commun). Le proprietaire paie les charges de conservation du batiment (gros travaux, assurance immeuble, fonds de reserve, honoraires du syndic). Le bail doit preciser le systeme de repartition : charges forfaitaires ou provisions avec decompte annuel.
La repartition des charges de copropriete entre proprietaire et locataire est un sujet frequent de litige. Le principe general est que le locataire assume les charges liees a la jouissance du bien (charges locatives), tandis que le proprietaire supporte les charges liees a la propriete du bien.
Le bail doit obligatoirement preciser le systeme choisi : charges forfaitaires (montant fixe mensuel) ou provisions avec decompte annuel (regularisation sur base des depenses reelles).
En savoir plus : FAQ Droits et obligations.
Detail des postes de charges
| Poste de charges | A charge du | Commentaire |
|---|---|---|
| Nettoyage des communs | Locataire | Entretien courant |
| Ascenseur (entretien) | Locataire | Usage quotidien |
| Ascenseur (remplacement) | Proprietaire | Gros travaux |
| Eclairage commun | Locataire | Consommation d’energie |
| Espaces verts | Locataire | Entretien courant |
| Assurance immeuble | Proprietaire | Conservation du batiment |
| Gros travaux (toiture, facade) | Proprietaire | Conservation du batiment |
| Fonds de reserve | Proprietaire | Epargne pour gros travaux |
| Honoraires du syndic | Proprietaire | Gestion de la copropriete |
| Eau communes | Locataire | Consommation |
| Concierge | Partage | Selon usage et fonction |
Le bail genere via BailBelgique inclut une clause de repartition des charges conforme a la legislation. Choisissez entre charges forfaitaires ou provisions selon votre situation.
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Provisions et decompte annuel
Deux systemes coexistent pour les charges de copropriete :
Charges forfaitaires : le locataire paie un montant fixe mensuel qui ne fait pas l’objet d’un decompte. Le montant doit correspondre a une estimation realiste des charges reelles.
Provisions avec decompte : le locataire paie des provisions mensuelles (avances), et un decompte annuel est etabli sur base des depenses reelles. Le proprietaire doit fournir les justificatifs au locataire.
Le locataire a le droit de consulter les documents comptables de la copropriete (decomptes, factures) pour verifier la repartition des charges. Le proprietaire doit fournir ces documents sur demande.
Le proprietaire ne peut pas repercuter sur le locataire les charges de copropriete liees aux gros travaux ou au fonds de reserve, meme si le bail le prevoit. De telles clauses sont nulles car elles transferent au locataire une charge qui incombe au proprietaire.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose que le bail precise le systeme de charges (forfait ou provisions). Le locataire bruxellois a droit a un decompte annuel detaille et peut contester les charges dans les 2 ans.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit une liste indicative des charges locatives et des charges proprietaires. Le decompte annuel doit etre communique dans les 6 mois suivant la cloture de l’exercice comptable.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 detaille precisement les charges imputables au locataire et celles au proprietaire. La Flandre impose la communication des decomptes dans un delai raisonnable.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 (charges et bail). Loi du 2 juin 2010 (copropriete forcee). Texte coordonne sur Justel.