La sous-location commerciale est autorisee par defaut
La sous-location d’un bail commercial est autorisee en Belgique, sauf clause contraire dans le bail. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux prevoit que le locataire peut sous-louer les lieux loues en totalite ou en partie, a condition que la sous-location inclue l’exercice d’un commerce.
Le principe est celui de la liberte : en l’absence de clause d’interdiction dans le bail, le locataire commercial peut sous-louer. Toutefois, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause restreignant ou interdisant la sous-location. Il est donc essentiel de verifier le contenu du bail avant d’envisager une sous-location.
La sous-location commerciale doit respecter certaines conditions legales. La destination des lieux ne peut pas etre modifiee sans l’accord du bailleur. Le locataire principal reste responsable vis-a-vis du bailleur pour l’execution de toutes les obligations du bail, y compris le paiement du loyer.
Le bailleur doit etre informe de la sous-location. Cette notification se fait par lettre recommandee ou par exploit d’huissier. Le bailleur ne peut pas s’opposer a la sous-location si le bail ne l’interdit pas, mais il peut exiger que la destination commerciale soit respectee.
En savoir plus : lire la suite.
Conditions et formalites de la sous-location
Conditions legales :
- La sous-location doit inclure l’exercice d’un commerce dans les lieux sous-loues
- La destination des lieux doit rester compatible avec celle prevue dans le bail principal
- Le locataire principal reste solidairement responsable envers le bailleur
- Le bailleur doit etre notifie par lettre recommandee
Formalites pratiques :
- Verifier le bail principal : s’assurer qu’il n’interdit pas la sous-location
- Notifier le bailleur par lettre recommandee avec copie du contrat de sous-location
- Rediger un contrat de sous-location detaillant les conditions (loyer, duree, destination)
- Enregistrer le contrat de sous-location aupres du SPF Finances
Le contrat de sous-location doit mentionner :
- L’identite des parties (locataire principal et sous-locataire)
- La description des lieux sous-loues
- Le montant du sous-loyer
- La duree de la sous-location (qui ne peut exceder celle du bail principal)
- La destination commerciale autorisee
Un contrat de sous-location bien redige protege les trois parties. BailBelgique vous permet de creer un bail commercial conforme a la loi de 1951, incluant les clauses relatives a la sous-location.
Voir aussi : Peut-on transformer un bail résidence principale e….
Voir aussi : Peut-on transformer un bail d’habitation en bail c….
Voir aussi : Peut-on supprimer la clause de solidarité dans le bail ?.
En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Droits du sous-locataire commercial
Le sous-locataire commercial a des droits limites par rapport au locataire principal :
| Droit | Locataire principal | Sous-locataire |
|---|---|---|
| Droit au renouvellement | Oui (3 periodes de 9 ans) | Non (sauf accord du bailleur) |
| Indemnite d’eviction | Oui | Non (sauf contrat specifique) |
| Cession du bail | Possible (art. 10) | Non |
| Enregistrement | Obligatoire | Obligatoire |
Le sous-locataire ne beneficie pas du droit au renouvellement du bail commercial. Cette limitation est importante : a la fin du bail principal, le sous-locataire perd automatiquement ses droits, meme si la sous-location est en cours.
La duree de la sous-location ne peut pas exceder celle du bail principal. Si le bail principal est resilie anticipativement, la sous-location prend fin automatiquement.
Le locataire principal peut fixer un sous-loyer superieur au loyer qu’il paie lui-meme. Il n’existe aucune limitation legale sur le montant du sous-loyer.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi du 30 avril 1951 s’applique de maniere uniforme. A Bruxelles, la sous-location commerciale est frequente dans les zones commerciales ou les loyers sont eleves. Le locataire principal doit neanmoins respecter les reglementations urbanistiques bruxelloises.
Region wallonne
Les memes regles federales s’appliquent. En Wallonie, la sous-location commerciale est souvent utilisee dans les centres commerciaux et les zones d’activite economique. Le bail commercial doit etre enregistre, tout comme le contrat de sous-location.
Region flamande
La legislation sur les baux commerciaux reste federale et s’applique uniformement en Flandre. Les regles de sous-location sont identiques. Le contrat doit etre redige dans la langue de la region si une des parties est une entreprise (decrets linguistiques).
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 4 — Texte sur Justel. La sous-location est autorisee sauf clause contraire dans le bail.