Le bailleur peut toujours vendre, meme en cours de bail
Oui, le bailleur a le droit absolu de vendre son bien a tout moment, meme pendant la duree du bail. La vente ne met pas fin au bail : si le bail est enregistre, l’acquereur doit en respecter toutes les conditions. Le locataire n’a pas de droit de preemption, sauf clause specifique dans le contrat.
Le droit de propriete permet au bailleur de disposer librement de son bien, y compris en le vendant. Cependant, la vente ne constitue pas un motif de resiliation du bail. Le principe est pose par l’article 1743 de l’ancien Code civil : l’acquereur est tenu de respecter le bail enregistre.
En pratique, la vente d’un bien loue est courante en Belgique. Le notaire charge de la vente verifie systematiquement l’existence de baux enregistres et en informe l’acquereur. Le bail est transfere automatiquement au nouveau proprietaire.
Le locataire ne peut pas s’opposer a la vente, mais il beneficie de protections importantes : maintien des conditions du bail, droit a des visites raisonnables, et information prealable.
En savoir plus : en savoir plus.
Obligations du bailleur vendeur
Le bailleur qui souhaite vendre doit respecter plusieurs obligations :
- Informer le locataire de son intention de vendre (de preference par ecrit)
- Organiser les visites dans des conditions raisonnables : maximum 2 a 3 jours par semaine, avec preavis de 24 a 48h, pendant des heures convenables
- Mentionner l’existence du bail a l’acquereur potentiel (le notaire s’en charge generalement)
- Ne pas donner conge pour le seul motif de la vente (sauf si le bail prevoit une clause specifique)
- Transferer la garantie locative au nouvel acquereur
| Obligation | Detail |
|---|---|
| Information au locataire | Recommandee mais pas formellement obligatoire |
| Visites | Limitees a des heures raisonnables, avec preavis |
| Mention du bail au notaire | Obligatoire pour le compromis de vente |
| Transfert de la garantie | Automatique si compte bloque au nom du locataire |
| Conge pour vente | Interdit — le bail continue avec l’acquereur |
Si vous vendez votre bien, assurez-vous que le bail est bien enregistre et preparez un dossier complet pour l’acquereur : bail, etat des lieux, historique des loyers. BailBelgique centralise tous ces documents.
Voir aussi : Le locataire peut-il refuser la signature électron….
Voir aussi : Le locataire peut-il refuser de signer l’état des lieux ?.
Voir aussi : Le locataire commercial a-t-il un droit de renouvellement ?.
En savoir plus : le contrat de bail.
Droits du locataire en cas de vente
Le locataire dispose de plusieurs protections :
- Maintien du bail enregistre : l’acquereur reprend le bail aux memes conditions
- Pas de droit de preemption legal : le locataire n’a pas la priorite pour acheter, sauf clause contractuelle
- Limitation des visites : le locataire peut refuser les visites abusives ou a des heures inappropriees
- Pas d’augmentation de loyer : l’acquereur ne peut pas augmenter le loyer au-dela de ce que prevoit le bail
- Protection renforcee si bail non enregistre : meme sans enregistrement, si le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois, certaines regions imposent un preavis minimum a l’acquereur
Que se passe-t-il si le bail n’est pas enregistre ? L’acquereur peut mettre fin au bail moyennant un preavis reduit. C’est la raison pour laquelle l’enregistrement du bail est essentiel pour proteger le locataire.
Si votre bail n’est pas enregistre et que le bien est vendu, le nouveau proprietaire peut vous demander de quitter les lieux avec un preavis reduit. Enregistrez votre bail immediatement sur MyRent pour vous proteger.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que l’acquereur peut donner conge pour occupation personnelle dans les 3 mois suivant l’acte authentique de vente, moyennant un preavis de 6 mois. Le bail enregistre est pleinement opposable.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 offre des protections similaires. L’acquereur qui souhaite occuper personnellement le bien doit respecter les delais legaux de preavis.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 limite le droit de conge de l’acquereur : il ne peut donner conge que dans les 3 mois suivant l’acte de vente, avec un preavis de 6 mois.
Ancien Code civil, art. 1743 — Texte sur Justel. L’acquereur est tenu de respecter le bail enregistre anterieurement a la vente.