Le bail verbal est valable mais extremement risque
Oui, un bail verbal est juridiquement valable en Belgique. Le contrat de bail est un contrat consensuel qui se forme par le simple accord des volontes. Toutefois, sans ecrit, le bail ne peut pas etre enregistre via MyRent, ce qui entraine de lourdes consequences pour le bailleur.
L’article 1714 de l’ancien Code civil belge prevoit expressement que le bail peut se conclure par ecrit ou verbalement. Ce principe du consensualisme signifie qu’aucune formalite particuliere n’est requise pour que le contrat existe. Un simple accord oral entre bailleur et locataire sur le bien, le loyer et la duree suffit a creer un bail.
Cependant, les reformes regionales de 2017-2018 ont profondement change la donne. Desormais, un bail ecrit est quasi indispensable pour beneficier de la protection legale complete. Le bail verbal place le bailleur dans une situation tres defavorable et ne protege pas davantage le locataire.
En cas de contestation devant le juge de paix, la charge de la preuve repose sur celui qui invoque l’existence du bail ou ses conditions. Sans ecrit, seuls des temoignages, des virements bancaires reguliers ou des echanges de courriers peuvent servir de preuve — et leur force probante est limitee.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Les risques concrets du bail verbal
Le bail verbal expose les deux parties a des difficultes majeures :
Pour le bailleur
- Pas d’enregistrement : impossible d’enregistrer un bail sans document signe
- Pas d’indexation : le bailleur ne peut pas indexer le loyer sans enregistrement
- Depart sans preavis : le locataire peut quitter a tout moment sans preavis ni indemnite
- Inopposabilite : le bail n’est pas opposable a un acquereur en cas de vente
Pour le locataire
- Aucune preuve du loyer convenu : le bailleur peut tenter d’augmenter le loyer unilateralement
- Pas de duree garantie : impossible de prouver que le bail est de 9 ans
- Pas de garantie encadree : sans bail ecrit, le montant de la garantie n’est pas formalise
Vous etes dans un bail verbal ? Regularisez immediatement en creant un bail ecrit via BailBelgique. Vous pourrez ensuite l’enregistrer et retrouver tous vos droits.
Voir aussi : Le locataire peut-il refuser de signer l’état des ….
Voir aussi : Le locataire commercial a-t-il un droit de renouve….
Voir aussi : Le bailleur peut-il vendre le bien en cours de bai….
En savoir plus : le contrat de bail.
Comment regulariser un bail verbal
Si vous vous trouvez dans un bail verbal, voici les etapes pour regulariser la situation :
- Proposez la redaction d’un bail ecrit a l’autre partie — c’est dans l’interet des deux
- Reprenez les conditions existantes : loyer actuel, date d’entree, description du bien
- Signez le bail en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement
- Enregistrez le bail dans les 2 mois via MyRent
- Realisez un etat des lieux si ce n’est pas encore fait
Si l’autre partie refuse de signer un bail ecrit, vous pouvez saisir le juge de paix pour faire acter les conditions du bail. Le juge pourra se baser sur les preuves disponibles (virements, courriers, temoignages).
La regularisation ne produit ses effets qu’a partir de la signature du bail ecrit. Le bailleur ne pourra pas reclamer retroactivement l’indexation pour la periode de bail verbal.
Vous pouvez créer son bail en ligne.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose un ecrit pour les baux de residence principale. Un bail verbal reste valable mais le locataire beneficie d’une protection renforcee (depart sans preavis tant que le bail n’est pas enregistre).
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit egalement l’obligation d’ecrit. Le locataire en bail verbal peut saisir le juge de paix pour obtenir la redaction forcee d’un bail.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 rend l’ecrit obligatoire pour les baux de residence principale. Le bail verbal reste valable pour les autres types de baux mais est fortement deconseille.
Ancien Code civil, art. 1714 et 1715 — Texte sur Justel. Le bail verbal est reconnu mais les reformes regionales imposent desormais un ecrit pour les baux de residence principale.