Le bail enregistre suit le bien, pas le proprietaire
Un bail enregistre est automatiquement transfere au nouveau proprietaire qui doit en respecter toutes les conditions (loyer, duree, charges). Un bail non enregistre n’est pas opposable a l’acquereur, qui peut y mettre fin. L’enregistrement du bail est donc essentiel pour proteger le locataire.
Le principe de l’opposabilite du bail enregistre est un pilier du droit locatif belge. Il decoule de l’article 1743 de l’ancien Code civil et a ete renforce par les legislations regionales. Le nouveau proprietaire ne peut ni augmenter le loyer au-dela de ce que prevoit le bail, ni modifier la duree, ni exiger une nouvelle garantie locative.
En pratique, le notaire charge de la vente verifie l’existence de baux enregistres et en informe l’acquereur. Le bailleur a l’obligation de mentionner l’existence du bail lors de la vente. Le locataire n’a aucune demarche a effectuer : le transfert est automatique.
En savoir plus : BailBelgique.
Bail enregistre vs bail non enregistre : consequences
| Situation | Bail enregistre | Bail non enregistre |
|---|---|---|
| Transfert au nouveau proprietaire | Automatique | Non garanti |
| Conditions du bail | Maintenues integralement | Acquereur peut y mettre fin |
| Preavis de l’acquereur | Conditions normales du bail | Preavis reduit possible |
| Garantie locative | Transferee au nouveau bailleur | Situation floue |
| Indexation | Continue normalement | Pas d’indexation possible |
Si le bail est enregistre : l’acquereur reprend le bail aux memes conditions. Il peut donner conge pour occupation personnelle ou pour travaux, mais uniquement dans les conditions prevues par la loi.
Si le bail n’est pas enregistre : l’acquereur peut mettre fin au bail moyennant un preavis de 3 mois, sans indemnite. Le locataire perd sa protection.
Assurez-vous que votre bail est bien enregistre en verifiant sur MyRent. Si ce n’est pas le cas, enregistrez-le immediatement via BailBelgique.
Voir aussi : Le bail pop-up est-il un bail commercial.
Voir aussi : Le bail peut-il interdire les animaux.
Voir aussi : Le bail est-il transmissible aux héritiers.
En savoir plus : convention de bail.
Droits et obligations de l’acquereur
Le nouveau proprietaire ne part pas de zero. Il herite de l’ensemble des droits et obligations du bail :
- Obligation de restituer la garantie a la fin du bail (le compte bloque est transfere)
- Droit d’indexer le loyer aux dates anniversaires
- Obligation de realiser les travaux a charge du bailleur
- Droit de donner conge dans les conditions legales (occupation personnelle, travaux, sans motif avec indemnite)
L’acquereur doit notifier au locataire son identite et ses coordonnees bancaires pour le paiement du loyer. Un avenant au bail n’est pas necessaire, mais il est recommande pour formaliser le changement de bailleur.
Si le bail contient une clause d’expiration anticipee en cas de vente (“clause de sortie”), le nouveau proprietaire peut l’invoquer. Verifiez attentivement les clauses de votre bail et consultez un juriste si necessaire.
Vous pouvez le générateur de bail BailBelgique.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 renforce la protection du locataire. Meme pour un bail non enregistre, si le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois, l’acquereur doit respecter un preavis de 6 mois.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit des regles similaires. L’acquereur qui souhaite mettre fin a un bail enregistre pour occupation personnelle doit respecter un preavis de 6 mois notifie dans les 3 mois suivant l’acte de vente.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 offre une protection supplementaire : l’acquereur ne peut donner conge que dans les 3 premiers mois suivant l’acte authentique, avec un preavis de 6 mois.
Ancien Code civil, art. 1743 — Texte sur Justel. L’acquereur a titre particulier est tenu de respecter le bail enregistre avant la vente.