Obligatoire a Bruxelles, recommande ailleurs
La mention de la superficie est obligatoire a Bruxelles depuis l’ordonnance de 2017. En Wallonie et en Flandre, elle est fortement recommandee mais pas imposee par la loi. Indiquer la superficie dans le bail permet de comparer le loyer avec les references du marche et protege le locataire contre les annonces inexactes.
A Bruxelles, la superficie habitable nette doit figurer dans le bail de residence principale. Cette obligation vise a lutter contre les logements surloues par rapport a leur taille et a permettre au locataire de comparer le loyer demande avec la grille indicative des loyers bruxellois.
En Wallonie et en Flandre, meme si la mention n’est pas legalement obligatoire, elle est vivement conseillee. En cas de litige sur la conformite du logement ou sur le montant du loyer, la superficie inscrite au bail sert de reference. L’etat des lieux d’entree peut egalement mentionner la superficie.
En savoir plus : notre page FAQ Bail et contrat.
Comment mesurer la superficie
La superficie habitable se calcule differemment selon les normes :
| Methode | Description | Utilisee pour |
|---|---|---|
| Surface habitable nette | Surface au sol des pieces habitables (hauteur > 2,10 m) | Bail bruxellois |
| Surface brute | Surface entre murs exterieurs | Promoteurs immobiliers |
| Surface utile | Surface accessible et utilisable | Usage courant |
Regles de mesure a Bruxelles :
- Ne comptent que les pieces avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,10 m
- Les surfaces sous combles a moins de 1,50 m sont exclues
- Les balcons, terrasses, caves et garages sont exclus
- Les murs interieurs, escaliers et gaines techniques sont exclus
Pour mesurer correctement, vous pouvez :
- Utiliser un metre laser (precision d’environ 1 mm)
- Faire appel a un geometre expert (cout : 200-400 EUR)
- Consulter les plans de l’architecte si disponibles
Lors de la creation de votre bail via BailBelgique, le champ superficie est automatiquement presente avec les regles de calcul appropriees a la region du bien.
Voir aussi : Le bail est-il transmissible aux héritiers ?.
Voir aussi : Le bail est-il transféré en cas de vente ?.
Voir aussi : Le bail doit-il préciser l’usage du bien ?.
En savoir plus : contrat de bail.
Recours en cas de superficie incorrecte
Si la superficie reelle du logement differe significativement de celle annoncee ou mentionnee dans le bail :
- Ecart de plus de 10 % : le locataire peut demander une reduction proportionnelle du loyer devant le juge de paix
- Ecart deliberement trompeur : possibilite de demander la resolution du bail avec dommages et interets
- Annonce trompeuse : plainte possible aupres de l’Inspection economique (pratiques commerciales trompeuses)
La jurisprudence bruxelloise admet generalement une tolerance de 5 a 10 % par rapport a la superficie declaree. Au-dela, le locataire dispose d’un recours effectif.
En tant que bailleur, mesurez precisement la superficie avant de la mentionner dans le bail ou l’annonce. Une surestimation volontaire peut etre sanctionnee comme pratique commerciale trompeuse et entrainer une reduction forcee du loyer.
Vous pouvez faire son bail en quelques minutes.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 rend la mention de la superficie obligatoire dans le bail de residence principale. La superficie habitable nette doit etre calculee selon les normes definies par arrete du gouvernement bruxellois.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 ne rend pas la mention obligatoire mais la recommande. Le bail-type wallon inclut un champ prevu pour la superficie.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne l’impose pas non plus. Cependant, les annonces de location en Flandre doivent mentionner la superficie utilisable depuis les normes de qualite du logement.
Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, art. 218 — Texte sur Justel. Obligation de mention de la superficie habitable nette dans les baux de residence principale a Bruxelles.