Oui, la resiliation est possible a la fin de chaque triennat
Oui, le preneur peut resilier a la fin de chaque periode triennale (apres 3 ans ou 6 ans), moyennant un preavis de 6 mois notifie par exploit d’huissier ou recommande. Le bailleur ne peut resilier qu’a des conditions tres strictes prevues par la loi du 30 avril 1951. Aucune indemnite n’est due par le preneur pour la resiliation triennale.
Le bail commercial de 9 ans est structure en trois periodes triennales de 3 ans chacune. A la fin de chaque triennat, le preneur dispose d’une “fenetre de sortie” qui lui permet de mettre fin au bail sans avoir a payer d’indemnite de rupture. C’est un droit absolu du preneur que le bailleur ne peut pas supprimer par une clause contractuelle.
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux est d’ordre public : ses dispositions protectrices ne peuvent pas etre ecartees par les parties. Toute clause du bail qui supprimerait le droit de resiliation triennale du preneur serait nulle.
En dehors des echeances triennales, la resiliation anticipee n’est possible que d’un commun accord entre les parties ou par decision du juge de paix en cas de faute grave.
En savoir plus : contrat de location.
Resiliation triennale par le preneur
Calendrier pour un bail debutant le 1er janvier 2020 :
| Triennat | Date de fin | Envoyer le conge avant | Sans indemnite |
|---|---|---|---|
| 1er triennat | 31 decembre 2022 | 1er juillet 2022 | Oui |
| 2e triennat | 31 decembre 2025 | 1er juillet 2025 | Oui |
| 3e triennat (fin du bail) | 31 decembre 2028 | 1er juillet 2028 | Oui |
Procedure :
- Calculez la date de fin du triennat en cours
- Envoyez le conge au moins 6 mois avant cette date
- Forme : exploit d’huissier (recommande pour la securite juridique) ou lettre recommandee
- Contenu : intention de mettre fin au bail, date de fin, reference au bail
- Quittez les lieux a la date prevue apres etat des lieux de sortie
Resiliation en cours de triennat : Elle est en principe impossible, sauf :
- Accord amiable ecrit entre les parties
- Clause contractuelle de resiliation anticipee (rare et a negocier)
- Decision judiciaire en cas de faute grave d’une partie
BailBelgique calcule automatiquement les dates de fin de triennat et vous alerte 9 mois a l’avance pour vous laisser le temps de decider et d’envoyer le conge dans les delais.
Voir aussi : Le bail doit-il mentionner la superficie du logement ?.
Voir aussi : Le bail doit-il être écrit ?.
Voir aussi : Le bail commercial s’applique-t-il aux professions libérales ?.
En savoir plus : guide complet du contrat de bail.
Resiliation par le bailleur : conditions strictes
Le bailleur ne peut resilier le bail commercial en cours que dans des cas limites :
| Motif du bailleur | Preavis | Indemnite au preneur | Conditions |
|---|---|---|---|
| Occupation personnelle | 6 mois (fin triennat) | 1 an de loyer si prevu au bail | Bailleur ou famille (3e degre) exploite un commerce |
| Reconstruction/demolition | 6 mois (fin triennat) | 3 ans de loyer | Travaux rendant le local impropre |
| Faute grave du preneur | Variable (decision judiciaire) | Aucune | Manquements graves (non-paiement, degradation) |
| Non-exploitation | Variable | Aucune | Le preneur n’exploite pas le commerce depuis plus de 6 mois |
Le bailleur ne peut PAS :
- Donner conge pour “convenances personnelles” sans motif legal
- Augmenter le loyer de maniere unilaterale pour forcer le depart
- Refuser le renouvellement sans motif legal valable
Si le bailleur invoque l’occupation personnelle et ne l’effectue pas dans l’annee suivant le depart du preneur, celui-ci a droit a une indemnite de 3 ans de loyer. Le bailleur doit donc etre de bonne foi et reellement occuper les lieux pour l’usage invoque.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux est une loi federale applicable de maniere identique dans les trois regions. Le droit de resiliation triennale est le meme a Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Region wallonne
Memes regles federales. Le decret wallon du 15 mars 2018 ne s’applique pas aux baux commerciaux, uniquement aux baux de residence principale.
Region flamande
Memes regles federales. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne concerne que les baux de residence principale. Le bail pop-up flamand a un regime distinct.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 3 (resiliation triennale par le preneur) et art. 16 (motifs de resiliation par le bailleur) — Texte sur Justel. Ces dispositions sont d’ordre public et ne peuvent etre ecartees contractuellement.