Le bail ecrit n’est pas strictement obligatoire, mais indispensable en pratique
En Belgique, un bail verbal est juridiquement valable car le contrat de bail est un contrat consensuel. Toutefois, sans ecrit, il est impossible d’enregistrer le bail aupres du SPF Finances, ce qui prive le bailleur du droit d’indexer le loyer et expose les deux parties a des litiges insolubles.
Le principe du consensualisme en droit civil belge signifie qu’un contrat se forme par le seul accord des volontes. L’article 1714 de l’ancien Code civil confirme que le bail peut se conclure par ecrit ou verbalement. Cependant, les reformes regionales de 2017-2018 ont impose des mentions obligatoires qui rendent l’ecrit quasi incontournable.
En pratique, le bail verbal pose d’enormes problemes de preuve. En cas de litige devant le juge de paix, aucune des parties ne peut demontrer les conditions convenues (montant du loyer, duree, repartition des charges). C’est pourquoi les trois regions belges exigent desormais un bail ecrit comportant des clauses specifiques.
La redaction d’un bail ecrit est donc la premiere etape de toute relation locative saine. Elle protege autant le bailleur que le locataire et ouvre la porte a l’enregistrement du bail, gratuit pour les baux d’habitation.
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Mentions obligatoires dans un bail ecrit
Chaque region impose un contenu minimum. Voici les mentions communes aux trois regions :
- Identite complete des parties (bailleur et locataire)
- Date de prise d’effet et duree du bail
- Description du bien loue (adresse, etage, nombre de pieces)
- Montant du loyer et des charges (provisions ou forfait)
- Montant de la garantie locative et mode de constitution
- Etat des lieux d’entree (ou engagement de le realiser)
- Certificat PEB (numero et classe energetique)
- Composition du menage du locataire
| Mention | Bruxelles | Wallonie | Flandre |
|---|---|---|---|
| Superficie habitable | Obligatoire | Recommandee | Obligatoire |
| Annexe charges | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Liste travaux prevus | Non | Non | Obligatoire si logement non conforme |
| Nombre de copies | Autant que de parties | Idem | Idem |
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Voir aussi : Faut-il un bail unique ou des baux séparés en colocation ?.
Voir aussi : Faut-il un bail notarié.
Voir aussi : Faut-il un bail en néerlandais en Flandre ?.
En savoir plus : consulter le guide complet.
Consequences d’un bail non ecrit
L’absence d’ecrit entraine une cascade de problemes juridiques et pratiques :
- Pas d’enregistrement possible : le SPF Finances exige un document signe pour proceder a l’enregistrement via MyRent
- Pas d’indexation : sans bail enregistre, le bailleur ne peut pas indexer le loyer
- Depart sans preavis : le locataire peut quitter a tout moment sans indemnite
- Preuve quasi impossible : en cas de litige, il faut recourir a des temoignages ou un commencement de preuve par ecrit (virements bancaires, echanges de mails)
- Pas de bail de 9 ans presume : sans ecrit, le juge peut requalifier le bail selon les circonstances
Meme si un bail verbal existe juridiquement, le juge de paix aura de grandes difficultes a trancher un litige sans document ecrit. Les frais de procedure (expertise, temoignages) depasseront souvent le cout d’un bail redige correctement des le depart.
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Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose un bail ecrit avec annexe explicative des droits et obligations. Le bail doit mentionner la superficie du logement et le loyer indicatif de reference.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 exige un bail ecrit avec annexes obligatoires. Un bail-type wallon est disponible gratuitement sur le site de la Region.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 rend l’ecrit obligatoire pour les baux de residence principale. Il impose egalement une annexe sur les normes de qualite du logement.
Ancien Code civil, art. 1714 (principe du bail consensuel) — Texte sur Justel. Chaque region a ensuite impose l’ecrit par ordonnance ou decret.