Avant la mise en location
La preparation du bien est la phase la plus importante. Un bien bien prepare se loue plus vite et attire des locataires de meilleure qualite.
Preparer le bien
- Nettoyage professionnel complet (sol, fenetres, cuisine, salle de bain)
- Peinture des murs si necessaire (couleurs neutres recommandees)
- Reparation des defauts visibles (poignees, joints, carrelage casse)
- Verification des equipements : chauffage, production d’eau chaude, electromenager
- Installation des detecteurs de fumee (obligatoire dans les 3 regions)
- Verification de la ventilation (grilles d’aeration, VMC)
Estimer le loyer
Fixer le bon loyer est crucial. Trop haut, le bien reste vide. Trop bas, le rendement en souffre. Consultez les annonces similaires sur Immoweb, la grille indicative des loyers (Bruxelles) et notre page sur la fixation du loyer.
Budget de preparation type : 500 a 2 000 euros selon l’etat du bien.
Diagnostics et conformite
Certificat PEB (obligatoire)
Le certificat de Performance Energetique du Batiment doit etre commande a un certificateur agree. Duree : 10 ans. Cout : 150 a 250 euros selon la taille du bien. Le label (A a G) et la valeur en kWh/m2/an doivent figurer dans l’annonce.
En Flandre, un label EPC E, F ou G limite ou gele l’indexation du loyer.
Attestation electrique (obligatoire)
Le controle de l’installation electrique par un organisme agree (RGIE) est obligatoire. Validite : 25 ans. Cout : 100 a 200 euros. Si l’installation n’est pas conforme, les travaux de mise en conformite sont a charge du proprietaire.
Controle gaz (si applicable)
Si le bien dispose d’une installation au gaz, un controle par un technicien agree est recommande (obligatoire en Flandre). Validite : 2 ans. Cout : 80 a 150 euros.
Permis de location (Wallonie, certains cas)
En Wallonie, un permis de location est obligatoire pour les petits logements (moins de 28 m2 habitables) et les logements collectifs (colocation, kots). La demande se fait aupres de la commune. Cout : gratuit ou faible.
Conformiteitsattest (Flandre, certaines communes)
En Flandre, de plus en plus de communes exigent un certificat de conformite pour les locations. Se renseigner aupres de la commune.
Rediger et publier l’annonce
Mentions obligatoires dans l’annonce
- Montant du loyer mensuel (hors charges ou charges comprises, a preciser)
- Montant des charges (provision ou forfait)
- Label PEB et valeur en kWh/m2/an
- Surface habitable
- Nombre de chambres
- Disponibilite
Mentions recommandees
- 8 a 12 photos de qualite (lumineuses, bien cadrees, grand angle)
- Plan du bien
- Etage, ascenseur, cave, parking
- Proximite transports, commerces, ecoles
- Type de chauffage et cout energetique estimatif
Ou publier
- Immoweb (reference en Belgique)
- Zimmo, Logic-Immo
- Facebook Marketplace, groupes locaux
- Site personnel ou panneau “A louer”
Budget annonce : 0 a 150 euros (les portails principaux sont souvent payants pour les proprietaires individuels).
Organiser les visites
Avant la visite
- Preparer une fiche du bien avec les informations cles
- Avoir le PEB, le bail-type et la liste des documents a fournir par le candidat
- Aerer le bien avant la visite
Pendant la visite
- Accueillir le candidat, presenter le bien piece par piece
- Repondre aux questions (loyer, charges, reglement copropriete, travaux prevus)
- Remettre la fiche du bien et la liste des pieces a fournir
Apres la visite
- Demander les dossiers des candidats interesses dans les 48h
- Evaluer les candidatures sur des criteres objectifs
Selectionner le locataire
Criteres objectifs de selection
- Revenus : minimum 3 fois le loyer (fiches de paie, avertissement-extrait de role, contrat de travail)
- Stabilite professionnelle : CDI, fonctionnaire, independant etabli
- References locatives : attestation du bailleur precedent
- Historique : pas d’inscription a la Banque-Carrefour des Credits (fichage)
Documents a demander au candidat
- Carte d’identite
- 3 dernieres fiches de paie ou dernier avertissement-extrait de role
- Contrat de travail ou preuve de revenus
- References du bailleur precedent (optionnel mais recommande)
Ce qu’on ne peut pas demander
- Extrait de casier judiciaire
- Informations sur la sante
- Projets familiaux
- Opinions politiques ou convictions religieuses
Signer le bail et les documents
Le bail
Redigez un bail conforme a la legislation regionale via notre generateur de bail en ligne. Le bail doit etre signe par le bailleur et le locataire avant l’entree dans les lieux.
La garantie locative
La garantie locative est generalement fixee a 2 mois de loyer (3 mois si versee en tranches). Elle doit etre placee sur un compte bloque au nom du locataire dans une institution financiere. Consultez notre page sur la garantie locative.
L’assurance
Le locataire doit souscrire une assurance incendie (obligatoire en Belgique). Le bailleur doit souscrire une assurance PNO (tres recommande).
L’enregistrement du bail
Le bail doit etre enregistre au SPF Finances dans les 2 mois suivant la signature. C’est une obligation du bailleur. L’enregistrement est gratuit pour les baux de residence principale.
Entree dans les lieux
Etat des lieux d’entree
L’etat des lieux contradictoire est obligatoire. Il decrit l’etat du bien piece par piece, avec photos. Il doit etre signe par les deux parties et joint au bail. Utilisez notre outil d’etat des lieux avec signature electronique.
Remise des cles
Remettez les cles le jour convenu apres signature du bail, paiement du premier loyer et constitution de la garantie. Notez le nombre de cles remises dans le bail ou un document annexe.
Releve des compteurs
Relevez les compteurs (eau, gaz, electricite) le jour de l’entree. Notez les index dans l’etat des lieux. Chaque partie effectue les changements de titulaire aupres des fournisseurs.
Recapitulatif complet
| Phase | Actions | Delai |
|---|---|---|
| Preparation | Nettoyage, reparations, estimation loyer | J-60 a J-45 |
| Diagnostics | PEB, electricite, gaz, permis | J-45 a J-30 |
| Annonce | Redaction, photos, publication | J-30 a J-25 |
| Visites | Organisation, accueil, evaluation | J-25 a J-15 |
| Selection | Dossiers, verification, choix | J-15 a J-10 |
| Bail | Redaction, signature, garantie | J-10 a J-5 |
| Entree | Etat des lieux, cles, compteurs | J-0 |
| Enregistrement | Enregistrement bail au SPF | J+1 a J+60 |
Cette checklist couvre l’essentiel de la mise en location. Pour un accompagnement complet, utilisez BailBelgique : generation du bail, signature electronique, etat des lieux numerique, suivi des loyers et indexation automatique. Tout est centralise dans un seul outil.
Consultez aussi notre guide premiere mise en location pour un parcours pas-a-pas plus detaille.