Quand modifier le loyer par avenant ?
L’avenant de modification du loyer formalise un accord entre bailleur et locataire pour changer le montant du loyer en cours de bail. Contrairement a l’indexation annuelle (qui est un mecanisme automatique), la modification du loyer par avenant suppose un accord ecrit des deux parties.
Cas d’usage concrets :
- Travaux d’amelioration realises par le bailleur justifiant une hausse (nouvelle cuisine, renovation salle de bain)
- Revision triennale du bail de 9 ans (entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque triennat)
- Accord amiable pour adapter le loyer aux conditions du marche
- Reduction temporaire (travaux nuisant a la jouissance, geste commercial pour fideliser un locataire)
- Regularisation apres une longue periode sans indexation
L’indexation annuelle, elle, ne necessite pas d’avenant — une simple notification d’indexation suffit. Consultez nos modeles de documents locatifs pour les autres cas.
Cas autorises par la loi
Le droit belge encadre strictement les modifications de loyer en cours de bail :
| Situation | Base legale | Conditions |
|---|---|---|
| Revision triennale | Art. 7bis Loi 20/02/1991 | Demande entre le 9e et le 6e mois avant la fin du triennat. Le demandeur doit prouver des circonstances nouvelles justifiant une variation d’au moins 20 % de la valeur locative |
| Apres travaux du bailleur | Art. 8 Loi 20/02/1991 | Travaux d’une valeur superieure a 3 annees de loyer. Hausse maximale de 10 % du loyer |
| Accord mutuel | Droit commun (art. 1134 C. civ.) | Libre, a tout moment, formalise par avenant signe par les deux parties |
A defaut d’accord, la revision triennale peut etre soumise au juge de paix qui fixera le loyer sur base d’une expertise ou de references comparables.
Avenant ou indexation : quelle difference ?
| Critere | Avenant modification loyer | Indexation annuelle |
|---|---|---|
| Initiative | Bailleur ou locataire | Bailleur uniquement |
| Accord du locataire | Obligatoire | Pas necessaire (droit du bailleur) |
| Base de calcul | Libre negociation ou decision judiciaire | Indice sante publie par le SPF Economie |
| Formalite | Avenant ecrit et signe | Simple notification ecrite |
| Enregistrement | Obligatoire (bureau Securite juridique) | Non requis |
| Impact sur le loyer de base | Oui, le nouveau loyer devient la reference | Non, seul le montant indexe change |
La distinction est essentielle pour la gestion locative : un avenant modifie durablement le loyer de base, tandis que l’indexation suit l’evolution du cout de la vie.
Contenu de l’avenant
L’avenant de modification du loyer doit contenir les mentions suivantes :
- Reference au bail initial (date, adresse, numero d’enregistrement)
- Identification complete des parties (bailleur et locataire)
- Ancien montant du loyer mensuel
- Nouveau montant du loyer mensuel
- Date de prise d’effet de la modification
- Motif de la modification (travaux, revision triennale, accord amiable)
- Mention explicite de l’impact sur l’indexation future (le nouveau montant devient-il le loyer de base pour les indexations futures ?)
- Sort des charges et provisions (inchangees ou modifiees)
- Signatures des deux parties
Modele type
Avenant au contrat de bail — Modification du loyer
Reference au bail initial : Contrat de bail signe le [date], relatif au bien sis [adresse complete], enregistre sous le numero [reference].
Entre les soussignes :
- [NOM, Prenom du bailleur], domicilie(e) a [adresse], ci-apres denomme(e) “le bailleur”
- [NOM, Prenom du locataire], domicilie(e) a [adresse du bien loue], ci-apres denomme(e) “le locataire”
Il est convenu ce qui suit :
Article 1 — Modification du loyer A compter du [date de prise d’effet], le loyer mensuel est modifie comme suit :
- Ancien loyer : [montant] EUR
- Nouveau loyer : [montant] EUR
Article 2 — Motif La presente modification intervient en raison de [travaux d’amelioration realises par le bailleur / revision triennale / accord amiable des parties].
Article 3 — Indexation future Le montant de [montant] EUR constitue le nouveau loyer de base pour le calcul des indexations futures, conformement a l’article 1728bis du Code civil.
Article 4 — Charges Les provisions pour charges restent fixees a [montant] EUR / sont modifiees a [montant] EUR.
Article 5 - Toutes les autres clauses et conditions du bail initial demeurent inchangees.
Fait en double exemplaire a [commune], le [date].
Le bailleur : [Signature] / Le locataire : [Signature]
Procedure
- Negociez le nouveau montant avec votre locataire en vous basant sur des references objectives (grille indicative des loyers, devis de travaux)
- Generez l’avenant via notre outil en ligne ou adaptez le modele ci-dessus
- Signez le document (signature manuscrite ou electronique via itsme/eID)
- Enregistrez l’avenant au bureau Securite juridique dans les 2 mois
- Adaptez vos appels de loyer a partir de la date convenue
Enregistrement au bureau Securite juridique
Tout avenant modifiant une clause essentielle du bail (dont le loyer) doit etre enregistre :
- Delai : 2 mois a compter de la signature de l’avenant
- Gratuite : l’enregistrement est gratuit pour les baux de residence principale
- Procedure : depot en ligne via MyMinfin ou en personne au bureau competent
- Documents requis : l’avenant original signe par les deux parties + copie du bail initial enregistre
- Consequence du defaut : sans enregistrement, l’avenant n’a pas de date certaine vis-a-vis des tiers. En cas de vente du bien, l’acquereur n’est pas lie par la modification de loyer