Quand prolonger un bail de courte duree ?
L’avenant de prolongation intervient lorsque le bail de courte duree arrive a echeance et que les deux parties souhaitent poursuivre la relation locative sans conclure un nouveau contrat.
Cas d’usage concrets :
- Le bail de courte duree (1, 2 ou 3 ans) arrive a son terme et le locataire souhaite rester
- Le bailleur et le locataire veulent prolonger sans creer un nouveau bail (eviter de nouveaux frais d’etat des lieux)
- Le locataire veut rester mais ne souhaite pas s’engager sur 9 ans
Attention : si aucune demarche n’est entreprise et que le locataire reste apres l’echeance sans opposition du bailleur, le bail est presume prolonge aux memes conditions. Mais sans avenant formel, la situation est juridiquement fragile et la duree totale risque de depasser 3 ans, ce qui requalifie le bail en bail de 9 ans. Consultez nos modeles de documents locatifs pour securiser votre situation.
Avenant ou nouveau bail : que choisir ?
| Critere | Avenant de prolongation | Nouveau bail |
|---|---|---|
| Bail initial | Continue, seule la date de fin change | Rompu, nouveau contrat |
| Duree | Prolongation dans la limite de 3 ans au total | Nouveau decompte (courte duree ou 9 ans) |
| Loyer | Inchange ou adapte par accord | Librement fixe |
| Garantie locative | Maintenue | Nouveau depot a constituer |
| Etat des lieux | Pas necessaire (sauf accord) | Nouvel etat des lieux d’entree |
| Enregistrement | Avenant a enregistrer | Nouveau bail a enregistrer |
Privilegiez l’avenant lorsque la duree totale reste inferieure ou egale a 3 ans. Au-dela, un nouveau bail est incontournable.
Regles par region
| Region | Duree max totale | Nombre de prolongations | Requalification |
|---|---|---|---|
| Bruxelles | 3 ans | Illimite si total inferieur ou egal a 3 ans | Bail 9 ans si depassement |
| Wallonie | 3 ans | Illimite si total inferieur ou egal a 3 ans | Bail 9 ans si depassement |
| Flandre | 3 ans | Max 1 prolongation (Vlaamse Woninghuurdecreet) | Bail 9 ans si conditions non respectees |
En Flandre, le Decret flamand du logement impose une seule prolongation ecrite autorisee. Si vous envisagez une deuxieme prolongation en Flandre, vous devez conclure un nouveau bail de 9 ans.
Contenu de l’avenant
L’avenant de prolongation doit contenir les mentions suivantes :
- Reference au bail initial (date de signature, numero d’enregistrement, adresse du bien)
- Identification complete des parties (bailleur et locataire)
- Date de fin du bail initial et nouvelle date de fin apres prolongation
- Loyer applicable pendant la prolongation (inchange, indexe ou modifie par accord)
- Confirmation du maintien de toutes les autres clauses du bail initial
- Mention de la garantie locative (maintenue sur le compte bloque)
- Signatures des deux parties
Modele type
Avenant de prolongation au contrat de bail de courte duree
Reference au bail initial : Contrat de bail de residence principale signe le [date], relatif au bien sis [adresse complete], enregistre sous le numero [reference].
Entre les soussignes :
- [NOM, Prenom du bailleur], domicilie(e) a [adresse], ci-apres denomme(e) “le bailleur”
- [NOM, Prenom du locataire], domicilie(e) a [adresse du bien loue], ci-apres denomme(e) “le locataire”
Vu le contrat de bail de courte duree signe le [date] pour une duree de [X mois/annees], prenant fin le [date de fin initiale],
Il est convenu ce qui suit :
Article 1 — Prolongation Les parties conviennent de prolonger le bail susmentionne pour une duree de [X mois], soit jusqu’au [nouvelle date de fin]. La duree totale du bail (initial + prolongation) s’eleve a [X mois/annees], ce qui ne depasse pas la limite legale de 3 ans.
Article 2 — Loyer Le loyer mensuel est fixe a [montant] EUR pour la duree de la prolongation. [Si indexation : ce montant correspond au loyer initial de [montant] EUR indexe conformement a l’article 1728bis du Code civil.]
Article 3 — Garantie locative La garantie locative constituee au debut du bail (compte bloque numero [numero]) est maintenue pour la duree de la prolongation.
Article 4 — Maintien des clauses Toutes les autres clauses et conditions du bail initial demeurent inchangees et pleinement applicables.
Article 5 — Enregistrement Le present avenant sera enregistre aupres du bureau Securite juridique competent dans les 2 mois suivant sa signature.
Fait en double exemplaire a [commune], le [date].
Le bailleur : [Signature] / Le locataire : [Signature]
Procedure et enregistrement
- Verifiez la duree totale : bail initial + prolongation ne doit pas depasser 3 ans
- Calculez l’indexation si elle est due avant de fixer le loyer de la prolongation
- Redigez l’avenant en utilisant le modele ci-dessus ou notre generateur en ligne
- Signez en double exemplaire (manuscrit ou electronique via itsme/eID)
- Enregistrez l’avenant au bureau Securite juridique dans les 2 mois (gratuit pour les baux de residence principale)
L’enregistrement se fait en ligne via MyMinfin ou en personne au bureau competent. Sans enregistrement, l’avenant n’a pas de date certaine vis-a-vis des tiers.
Points d’attention
- Duree totale : verifiez que bail initial + prolongation ne depasse pas 3 ans. Au-dela, le bail est automatiquement requalifie en bail de 9 ans avec toutes les protections qui s’y attachent
- Flandre : une seule prolongation ecrite est autorisee par le Vlaamse Woninghuurdecreet
- Preavis : la prolongation ne modifie pas les regles de preavis. Le locataire peut toujours donner conge avec 3 mois de preavis
- Indexation : si une indexation est due mais n’a jamais ete demandee, le bailleur ne peut la reclamer que pour l’annee en cours et les 3 mois precedents
- Enregistrement : l’absence d’enregistrement prive le locataire de la protection contre le conge en cas de vente du bien