L’etat des lieux en Wallonie
En Wallonie, l’etat des lieux obeit aux memes regles de base que dans les autres regions belges : il est obligatoire, contradictoire, detaille et a frais partages. Toutefois, le cadre legal wallon ajoute des exigences specifiques liees au Code wallon de l’habitation durable, notamment en matiere de permis de location et de normes de salubrite.
Ces particularites wallonnes ont un impact direct sur le contenu de l’etat des lieux et sur les obligations du proprietaire bailleur. Le Decret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation constitue le texte de reference regional, en complement des articles 1730 et 1731 du Code civil. Le non-respect des normes wallonnes peut entrainer des sanctions administratives et une intervention du bourgmestre.
Le cadre legal wallon
L’etat des lieux en Wallonie s’inscrit dans un double cadre legislatif :
Le Code civil (niveau federal) :
- Article 1730 : obligation de realiser un etat des lieux detaille
- Article 1731 : presomption en cas d’absence d’etat des lieux
- Article 1732 : responsabilite du locataire pour les degats
Le Code wallon de l’habitation durable (niveau regional) :
- Normes minimales de salubrite, securite et habitabilite
- Permis de location pour certaines categories de logements
- Controle communal de la qualite du logement
- Sanctions administratives en cas de non-conformite
La superposition de ces deux cadres signifie que l’etat des lieux wallon doit non seulement decrire l’etat du bien (obligation federale), mais aussi constater sa conformite aux normes regionales. Un bien qui ne respecte pas les normes de salubrite wallonnes peut etre declare inadapte ou inhabitable par le bourgmestre.
L’impact du permis de location
Le permis de location est une specificite wallonne qui influence directement l’etat des lieux. Il est obligatoire pour :
- Les logements dont la superficie habitable est inferieure a 28 m2
- Les logements collectifs (immeubles a chambres, kots etudiants)
Lien avec l’etat des lieux :
L’etat des lieux doit verifier que les conditions du permis de location sont toujours respectees :
| Critere du permis | Point a verifier dans l’EDL |
|---|---|
| Superficie minimale | Les pieces n’ont pas ete reduites par des amenagements |
| Eclairage naturel | Les fenetres ne sont pas obstruees |
| Ventilation | Les grilles de ventilation sont operationnelles |
| Installations sanitaires | Les equipements fonctionnent correctement |
| Securite electrique | Les installations sont en bon etat |
| Detecteurs de fumee | Presents et fonctionnels |
Si l’etat des lieux d’entree revele que le logement ne respecte plus les conditions du permis, le locataire est en droit de signaler la situation a la commune. Le proprietaire devra alors effectuer les travaux necessaires pour retrouver la conformite.
Pour les annexes obligatoires specifiques a la Wallonie, y compris le permis de location, consultez la page dediee.
Normes de salubrite wallonnes et etat des lieux
Le Code wallon de l’habitation durable definit des criteres minimaux que tout logement mis en location doit respecter. L’etat des lieux constitue un moment cle pour verifier le respect de ces normes :
Stabilite et structure :
- Absence de fissures structurelles dans les murs porteurs
- Solidite des planchers et escaliers
- Etancheite de la toiture
- Absence d’infiltrations d’eau
Confort thermique :
- Installation de chauffage en bon etat de fonctionnement
- Isolation minimale (pas d’obligation de performance energetique specifique, mais le certificat PEB doit etre fourni)
- Absence de ponts thermiques generant de la condensation
Hygiene et sante :
- Absence de moisissures visibles
- Ventilation suffisante dans chaque piece
- Eau courante en bon etat
- Evacuation des eaux usees fonctionnelle
Securite :
- Detecteurs de fumee dans chaque piece de nuit (obligatoire en Wallonie)
- Installations electriques conformes au RGIE
- Garde-corps aux fenetres et balcons en bon etat
- Acces et issues de secours degages
Un etat des lieux qui constate des manquements a ces normes constitue une preuve que le proprietaire a mis en location un bien non conforme. Le locataire peut alors saisir le juge de paix ou signaler le logement a la commune.
Points d’attention specifiques a la Wallonie
Au-dela du permis de location et des normes de salubrite, l’etat des lieux en Wallonie doit preter attention a certaines particularites :
Les citrenes et puits : En zone rurale wallonne, de nombreux logements disposent d’une citerne d’eau de pluie ou d’un puits. L’etat des lieux doit mentionner l’existence de ces installations, leur etat et leur fonctionnement.
Le chauffage au mazout : Le mazout reste un mode de chauffage repandu en Wallonie. L’etat des lieux doit noter le niveau de la citerne a mazout, son etat general et la date du dernier entretien de la chaudiere.
Les detecteurs de fumee : La Wallonie impose des detecteurs de fumee dans chaque piece de nuit et dans les couloirs d’acces. L’etat des lieux doit constater leur presence et leur fonctionnement (test du bouton-pression).
Les espaces exterieurs : Les logements wallons disposent souvent de jardins, terrasses ou dependances (garages, caves). L’etat des lieux doit couvrir ces espaces avec la meme rigueur que l’interieur.
Comparaison EDL Wallonie vs autres regions :
| Specificite | Bruxelles | Wallonie | Flandre |
|---|---|---|---|
| Permis de location | Non | Oui (petits et collectifs) | Conformiteitsattest (selon commune) |
| Detecteurs fumee obligatoires | Recommande | Obligatoire (pieces de nuit) | Recommande |
| Citerne a mazout | Rare | Frequent (zone rurale) | Variable |
| Espaces exterieurs | Limites (urbain) | Frequents (jardin, garage) | Variable |
| Primes renovation | Primes Renolution | Primes Habitation | Mijn VerbouwPremie |
Pour les questions financieres liees a l’etat des lieux, consultez la page qui paie l’etat des lieux. Pour la suite de la procedure en fin de bail, consultez la page sur la garantie locative et sa restitution. Les annexes obligatoires en Wallonie completent les observations de l’etat des lieux.