Formule de calcul du rendement net
Le rendement brut se calcule simplement : (loyer annuel / prix d’achat) x 100. Mais ce chiffre est trompeur car il ignore toutes les charges. Le rendement net intègre les frais réels : (loyer annuel - charges annuelles) / (prix d’achat + frais d’acquisition) x 100.
Les frais d’acquisition en Belgique comprennent les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 3 % en Flandre pour l’habitation propre mais 12 % pour un investissement locatif) et les frais de notaire (environ 1,5 % du prix). Un bien acheté 200 000 EUR avec un loyer mensuel de 900 EUR affiche un rendement brut de 5,4 %, mais un rendement net souvent proche de 3 à 3,5 % une fois toutes les charges intégrées.
Charges à déduire
Les principales charges récurrentes sont : le précompte immobilier (variable selon la commune, souvent entre 800 et 2 000 EUR/an), l’assurance propriétaire non-occupant, les frais de gestion si vous déléguez, la provision pour vacance locative (généralement 5 % du loyer annuel) et la provision pour travaux d’entretien.
En Belgique, les revenus locatifs des biens non meublés sont imposés sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers réels. Ce système fiscal est plus avantageux que dans les pays voisins et améliore le rendement net après impôt pour les propriétaires-bailleurs.