Mon loyer a augmente : est-ce legal ?

Janvier 2025 — l’augmentation

Je m’appelle Sofie, j’ai 35 ans et je suis infirmiere a l’UZ Gent. Je loue un appartement 2 chambres dans le quartier de Ledeberg a Gand depuis septembre 2021. Loyer initial : 740 EUR. Apres indexation en 2022, 2023 et 2024, mon loyer etait passe a 760 EUR. Un bail de residence principale classique de 3-6-9.

Le 5 janvier 2025, j’ai recu un courrier de mon proprietaire, M. Van Hoeck : “Suite aux travaux de renovation de la facade realises en 2024, le loyer est porte a 850 EUR a partir du 1er fevrier 2025.” Soit une augmentation de 90 EUR par mois, +11,8 %.

Le courrier ne mentionnait ni l’indexation legale, ni une revision triennale, ni aucune base juridique. Juste “travaux de facade” comme justification.

Fevrier-mars — le doute

Je ne connais pas grand-chose au droit locatif. Le courrier semblait officiel, M. Van Hoeck a toujours ete correct. Je me suis dit que les travaux de facade justifiaient probablement une hausse. J’ai paye 850 EUR en fevrier, mars, avril et mai.

C’est une collegue locataire qui m’a alerte en avril : “90 EUR d’augmentation d’un coup ? Ca ne me semble pas normal. Va verifier.” Elle avait raison.

Avril 2025 — la verification

J’ai contacte le Huurdersbond (syndicat de locataires) de Gand. Consultation gratuite. Le conseiller a examine mon bail et le courrier de M. Van Hoeck. Diagnostic en 10 minutes :

1. L’indexation legale autorisait une hausse de 18 EUR, pas 90.

Le calcul : loyer de base (740 EUR) x indice sante actuel / indice sante du mois precedant la signature = 778 EUR. Soit +18 EUR, pas +90.

2. La revision triennale n’etait pas applicable.

Mon bail a debute en septembre 2021. Le premier triennat se termine en septembre 2024. La revision ne peut etre demandee que dans les 3 derniers mois du triennat (juin a aout 2024). Le courrier de M. Van Hoeck date de janvier 2025 — trop tard.

3. Les travaux de facade ne justifient pas une hausse libre.

Meme dans le cadre d’une revision, les travaux doivent augmenter la valeur locative d’au moins 10 %. Un ravalement de facade est un entretien normal a la charge du proprietaire, pas une amelioration du bien.

En clair : M. Van Hoeck avait droit a un loyer de 778 EUR (indexation legale). Il reclamait 850 EUR. L’ecart de 72 EUR par mois etait sans fondement juridique.

Mai 2025 — la contestation

Le 8 mai, j’ai envoye une lettre recommandee a M. Van Hoeck. Le courrier, redige avec l’aide du Huurdersbond, contenait :

• Le calcul detaille de l’indexation legale (740 EUR vers 778 EUR)
• Le rappel des conditions de la revision triennale (delai depasse)
• La demande de retour au loyer legal de 778 EUR a partir de juin
• La demande de remboursement du trop-percu : 4 mois x 72 EUR = 288 EUR
• Un delai de 15 jours pour repondre, a defaut de quoi je saisirais le juge de paix

M. Van Hoeck a appele 3 jours plus tard. Il pensait sincerement avoir le droit d’augmenter le loyer apres des travaux. “Mon comptable m’a dit que les travaux de facade me donnaient droit a une revision.” Le conseiller du Huurdersbond m’avait prevenue : beaucoup de proprietaires confondent travaux et revision, de bonne foi.

Juin 2025 — le resultat

Apres un echange de courriers, M. Van Hoeck a accepte :

• Loyer ramene a 778 EUR (indexation legale) a partir de juin 2025
• Remboursement de 288 EUR (trop-percu de fevrier a mai) sous forme de reduction de loyer : 3 mois a 682 EUR, puis retour a 778 EUR
• Engagement a ne demander la prochaine indexation qu’a la date anniversaire du bail

L’accord a ete formalise par un echange de recommandes. Pas besoin de passer devant le juge de paix.

Pour les proprietaires qui souhaitent indexer correctement, notre page sur la gestion locative explique la procedure et les calculs. L’utilisation d’un logiciel de gestion locative automatise l’indexation et evite ce type d’erreur.

Ce que j’ai appris

J’ai paye 288 EUR de trop pendant 4 mois parce que je n’ai pas ose verifier. Voici les lecons :

1. Ne payez jamais une augmentation sans la verifier. Le reflexe : avant de payer le nouveau montant, calculez l’indexation legale sur le site du SPF Economie. Si le montant demande depasse le resultat, contestez par ecrit avant de payer. Une fois que vous payez, le proprietaire peut invoquer un accord tacite.

2. L’indexation est le seul mecanisme annuel. En cours de bail, le proprietaire ne peut augmenter le loyer que par l’indexation annuelle (indice sante). Toute autre hausse releve de la revision triennale, qui est soumise a des conditions strictes de delai et de justification.

3. Les travaux d’entretien ne sont pas des travaux de plus-value. Un ravalement de facade, un remplacement de chaudiere a l’identique, une reparation de toiture sont des travaux d’entretien a la charge du proprietaire. Ils ne justifient pas une augmentation de loyer. Seuls les travaux qui augmentent significativement la valeur locative (isolation, extension, PEB ameliore) peuvent fonder une revision.

4. Les syndicats de locataires sont la pour ca. A Gand, le Huurdersbond. A Bruxelles, le Syndicat des Locataires. En Wallonie, les associations de defense des locataires. Consultation gratuite ou a faible cout. Ils connaissent la loi et peuvent vous aider a rediger le courrier adequat.

Pour comprendre vos droits en matiere de loyer, consultez notre guide complet sur le loyer en Belgique. Si vous etes concerne par une augmentation, verifiez aussi les regles specifiques a votre region sur notre page contrat de bail. D’autres situations vecues dans nos temoignages de locataires.