Quand utiliser ce modele de refus de renouvellement

Ce modele permet au proprietaire de refuser la demande de renouvellement du bail commercial formulee par le locataire, conformement aux articles 16 et suivants de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux. Le locataire commercial dispose d’un droit au renouvellement pour 3 periodes successives de 9 ans, mais le bailleur peut s’y opposer dans certaines conditions strictes.

Cas d’usage concrets :

  • Occupation personnelle (article 16, I, 1) : le proprietaire ou un parent jusqu’au 2e degre souhaite exploiter un commerce personnellement dans les lieux. L’activite commerciale envisagee doit etre precisee et l’exploitation effective doit commencer dans les 6 mois
  • Reconstruction ou transformation (article 16, I, 2) : des travaux importants sont prevus qui rendent l’exploitation commerciale impossible pendant le chantier. Le cout des travaux doit depasser trois annees de loyer
  • Faute grave du locataire (article 16, I, 3) : manquements graves et repetes aux obligations du bail : arrieres de loyer significatifs, degradation du bien, sous-location non autorisee, changement d’activite sans accord
  • Refus sans motif (article 16, III) : le proprietaire refuse le renouvellement sans invoquer de motif particulier. Il doit alors verser une indemnite d’eviction au locataire, generalement fixee a 3 ans de loyer. Le juge de paix peut adapter ce montant
  • Offre de conditions differentes (article 14) : le proprietaire accepte le renouvellement mais propose un loyer revalorise ou des conditions modifiees

Le delai de reponse est de 3 mois a compter de la demande du locataire. Passe ce delai, le renouvellement est repute accepte. Consultez notre page sur le bail commercial et la resiliation du bail.

Contenu du document

La lettre de refus de renouvellement doit respecter un formalisme strict. L’absence de reponse dans les 3 mois ou un refus non motive equivaut a une acceptation tacite du renouvellement aux conditions proposees par le locataire :

  • Identite du proprietaire : nom, prenom ou denomination sociale, adresse, et le cas echeant numero d’entreprise (BCE)
  • Identite du locataire : nom ou denomination sociale, adresse du bien commercial, numero d’entreprise
  • Reference au bail commercial : date de signature, duree, echeance du bail en cours et numero d’enregistrement au bureau Securite juridique
  • Reference a la demande de renouvellement : date exacte de la notification par le locataire (recommande ou exploit d’huissier), conditions proposees par le locataire
  • Motif du refus : motivation precise et circonstanciee. Le juge de paix verifiera la realite et le serieux du motif invoque. Un motif vague ou generique est assimile a un refus sans motif
  • Indemnite d’eviction : si le refus est sans motif, proposition d’indemnite (generalement 3 ans de loyer). Si le motif invoque n’exonere pas de l’indemnite, preciser le montant propose. L’indemnite est negociable ou fixee par le juge
  • Mention du delai de contestation : obligation legale d’informer le locataire de son droit de saisir le juge de paix dans les 30 jours suivant la notification du refus. L’omission de cette mention n’invalide pas le refus mais constitue une faute
  • Date et signature : signature du proprietaire ou de son mandataire muni d’une procuration

L’absence de motivation ou le non-respect du delai de 3 mois entraine l’acceptation presumee du renouvellement. Consultez notre page sur le bail commercial et nos modeles de documents locatifs.

Modele type

[NOM, Prenom du proprietaire / Denomination sociale] [Adresse du proprietaire] [Code postal, Commune]

[NOM / Denomination sociale du locataire] [Adresse du bien commercial] [Code postal, Commune]

[Lieu], le [date]

Objet : Refus de renouvellement du bail commercial

Lettre recommandee avec accuse de reception (ou exploit d’huissier)

Madame, Monsieur,

J’accuse reception de votre demande de renouvellement du bail commercial portant sur l’immeuble situe [adresse complete du bien], notifiee par [lettre recommandee / exploit d’huissier] du [date de la demande].

En application de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, je vous informe que je refuse le renouvellement du bail pour le(s) motif(s) suivant(s) :

[Option 1 - Occupation personnelle :] Je souhaite affecter les lieux a l’exploitation d’un commerce par [moi-meme / NOM, Prenom, lien de parente], a compter du [date prevue]. Le commerce envisage est [description de l’activite].

[Option 2 - Travaux :] J’entends reconstruire/transformer l’immeuble. Les travaux envisages sont : [description des travaux]. Ils rendent l’exercice de toute activite commerciale impossible dans les lieux. Le permis d’urbanisme [a ete obtenu le / est en cours de demande].

[Option 3 - Faute grave :] En raison de manquements graves a vos obligations contractuelles, a savoir [description des manquements : arrieres de loyer, degradation, sous-location non autorisee].

[Option 4 - Sans motif :] Je refuse le renouvellement du bail sans invoquer de motif particulier. Conformement a la loi, je vous propose le paiement d’une indemnite d’eviction d’un montant de [montant] euros, equivalant a [nombre] annees de loyer.

Conformement a l’article 28 de la loi du 30 avril 1951, vous disposez d’un delai de trente jours a compter de la notification du present refus pour saisir le juge de paix en contestation.

Veuillez agreer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguees.

[Signature] [NOM, Prenom]

Modalites d’envoi

Le refus de renouvellement du bail commercial est soumis a un formalisme strict. Le non-respect du delai de 3 mois a des consequences irreversibles : le renouvellement est automatiquement accepte aux conditions du locataire :

  • Lettre recommandee avec accuse de reception ou exploit d’huissier : les deux modes d’envoi sont valables au sens de la loi du 30 avril 1951. L’exploit d’huissier offre une securite juridique maximale et est fortement recommande pour les baux a loyer eleve ou les situations conflictuelles
  • Delai imperatif de 3 mois : le refus doit etre notifie dans les 3 mois suivant la reception de la demande de renouvellement du locataire. Pas 3 mois et un jour : le delai est strict. Prevoyez l’envoi au moins 2 semaines avant l’expiration du delai pour securiser la reception
  • Motivation obligatoire dans le courrier : les motifs du refus doivent figurer dans le recommande lui-meme, pas dans un courrier separe envoye ulterieurement. Un refus non motive est assimile a un refus sans motif, ouvrant automatiquement droit a l’indemnite d’eviction (generalement 3 ans de loyer)
  • Droit de contestation du locataire : le locataire dispose de 30 jours apres reception du refus pour saisir le juge de paix. Si le locataire ne conteste pas dans ce delai, le refus est definitif
  • Conservation : conservez la preuve d’envoi et de reception pendant au minimum 10 ans (prescription commerciale). Gardez aussi les preuves des motifs invoques (devis travaux, preuve d’occupation, etc.)

Envoyez votre lettre recommandee en ligne directement depuis la plateforme BailBelgique.

Questions frequentes