Le principe de la formule d’indexation
La formule d’indexation du loyer en Belgique est inscrite dans le Code civil belge (article 1728bis). Elle est concu pour ajuster le loyer a l’evolution du cout de la vie, sans permettre de hausse superieure a l’inflation reelle.
Loyer indexe = Loyer de base x (Nouvel indice sante / Indice sante de depart) x Facteur PEB
Cette formule est d’ordre public pour les baux de residence principale : les parties ne peuvent pas y deroger. Le resultat constitue le montant maximum que le bailleur peut reclamer. Aucune majoration supplementaire n’est autorisee au titre de l’indexation.
Pour le guide complet : guide de l’indexation du loyer. Pour le calcul automatise : calculateur d’indexation.
Chaque variable de la formule expliquee
Loyer de base
Le loyer de base est le premier montant convenu entre le bailleur et le locataire. Il figure dans le contrat de bail original, a la rubrique “loyer mensuel”. Ce montant ne change jamais dans la formule, meme si le loyer a ete indexe plusieurs fois par le passe.
Une exception : si une revision du loyer a ete actee (accord amiable ou decision du juge de paix), le nouveau montant remplace le loyer de base dans la formule.
Indice sante de depart
L’indice sante de depart correspond a l’indice sante publie pour le mois qui precede la signature du bail. Cette valeur est fixe et invariable pour toute la duree du contrat.
| Date de signature | Indice de depart |
|---|---|
| 15 janvier 2020 | Indice sante de decembre 2019 |
| 1er mars 2022 | Indice sante de fevrier 2022 |
| 28 juin 2023 | Indice sante de mai 2023 |
Nouvel indice sante
Le nouvel indice est l’indice sante du mois qui precede la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail. Cette valeur change chaque annee.
La distinction entre date de signature et date d’entree en vigueur est essentielle. Un bail signe le 15 mars mais entrant en vigueur le 1er avril utilise l’indice de mars pour le nouvel indice (mois precedant avril).
Retrouvez toutes les valeurs sur le tableau des indices sante.
Le facteur de correction PEB dans la formule
Depuis 2022-2023, la formule integre un troisieme element : le facteur de correction lie a la performance energetique du batiment (PEB). Ce facteur est un multiplicateur compris entre 0 et 1.
Comment le facteur PEB modifie le resultat
Sans facteur PEB (baux anterieurs a 2022 ou PEB A-D), le calcul reste identique a la formule classique car le facteur vaut 1,00. Pour les logements mal classes, le facteur reduit ou annule l’augmentation.
| Scenario | Formule classique | Avec facteur PEB F (Wallonie) |
|---|---|---|
| Loyer de base | 800 euros | 800 euros |
| Ratio indices | 1,16 | 1,16 |
| Facteur PEB | 1,00 | 0,00 |
| Loyer indexe | 928 euros | 800 euros (pas d’indexation) |
Le facteur PEB varie par region. Consultez PEB et indexation pour les valeurs exactes.
Application pas a pas de la formule
Etape 1 : identifier les dates
Retrouvez dans le contrat de bail la date de signature et la date d’entree en vigueur. Ces deux dates peuvent etre identiques ou differentes.
Etape 2 : retrouver l’indice de depart
Cherchez l’indice sante du mois qui precede la signature. Cette valeur figure parfois dans le contrat lui-meme. Sinon, consultez le tableau des indices ou le site de Statbel.
Etape 3 : retrouver le nouvel indice
Cherchez l’indice sante du mois qui precede l’anniversaire de l’entree en vigueur. Cet indice est publie mensuellement par Statbel, generalement dans les 10 premiers jours du mois suivant.
Etape 4 : identifier le facteur PEB
Verifiez la classe energetique du logement sur le certificat PEB et appliquez le facteur correspondant a votre region.
Etape 5 : appliquer la formule
Multipliez le loyer de base par le ratio des indices, puis par le facteur PEB. Arrondissez au centime d’euro. Le resultat est le nouveau loyer mensuel.
Etape 6 : notifier le locataire
Envoyez un courrier au locataire avec le detail du calcul. Un modele de courrier d’indexation est disponible.
Cas speciaux dans l’application de la formule
Bail renouvele
En cas de renouvellement avec un nouveau loyer, la formule repart de zero avec le nouveau loyer de base et les nouveaux indices. En cas de reconduction tacite, les indices originaux restent valables.
Revision du loyer en cours de bail
Si le loyer a ete revise (par accord ou par le juge de paix), le montant revise devient le nouveau loyer de base dans la formule. Les indices de reference changent egalement.
Bail commercial
Pour les baux commerciaux, la formule est la meme mais une clause d’indexation explicite est obligatoire. Les restrictions PEB ne s’appliquent generalement pas aux baux commerciaux. Voir indexation bail commercial.
Sous-location
Le sous-locataire est soumis aux conditions du bail principal. L’indexation du sous-bail suit la meme formule, avec les indices propres au sous-bail.
Guide complet du calcul — Erreurs courantes d’indexation — Calculateur d’indexation.
Questions frequentes
La formule est-elle la meme dans les 3 regions ?
Oui. La formule de base est identique. Seul le facteur PEB regional differe. Voir comparatif 3 regions.
Bail sans clause d’indexation ?
Pour un bail de residence principale, l’indexation s’applique par defaut. Pour les autres baux, une clause ecrite est necessaire.
Peut-on modifier la formule dans le contrat ?
Non. La formule officielle est d’ordre public. Toute clause derogatoire (par exemple une indexation sur l’IPC au lieu de l’indice sante) serait nulle.
L’indice de depart change-t-il au renouvellement ?
Oui en cas de renouvellement formel avec nouveau loyer. Non en cas de reconduction tacite.