Charges communes en copropriete : repartition entre bailleur et locataire
En Belgique, lorsqu’un bien loue se situe dans un immeuble en copropriete, le proprietaire bailleur recoit chaque mois ou chaque trimestre un appel de fonds du syndic. Ces charges communes couvrent l’ensemble des frais lies a la gestion et a l’entretien des parties communes : nettoyage, eclairage, ascenseur, espaces verts, mais aussi honoraires de syndic, fonds de reserve et gros travaux. La question cruciale pour le bailleur est de savoir quels postes sont legitimement repercutables sur le locataire.
Le principe fondamental est pose par les legislations regionales belges (ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, decret wallon du 15 mars 2018, Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018) : seules les charges liees a l’utilisation et a la jouissance des parties communes peuvent etre mises a charge du locataire. Les depenses structurelles, patrimoniales ou de gestion restent a la charge exclusive du proprietaire. Cette distinction est une source frequente de contestations devant le juge de paix, d’ou l’importance de bien la maitriser.
Charges communes recuperables sur le locataire
Les charges que le bailleur peut legitimement repercuter sur le locataire sont celles directement liees a l’usage quotidien de l’immeuble :
- Nettoyage des parties communes : halls d’entree, escaliers, couloirs, parking interieur
- Eclairage des communs : electricite des couloirs, cages d’escalier, parkings, entrees
- Ascenseur : consommation electrique, entretien courant et contrat de maintenance (hors remplacement ou grosses reparations)
- Espaces verts : entretien des jardins communs, tonte, taille des haies
- Eau des communs : nettoyage, arrosage des espaces verts
- Chauffage collectif : quote-part dans la consommation energetique (voir notre page sur les charges de chauffage)
- Taxes locales : certaines taxes communales liees aux services (enlevement des dechets, par exemple)
| Poste de charge | Recuperable ? | Remarque |
|---|---|---|
| Nettoyage communs | Oui | Produits et prestataire |
| Eclairage communs | Oui | Electricite uniquement |
| Ascenseur (entretien) | Oui | Contrat de maintenance |
| Ascenseur (remplacement) | Non | Charge patrimoniale |
| Espaces verts | Oui | Entretien courant |
| Assurance immeuble | Non | Charge du proprietaire |
| Honoraires syndic | Non | Frais de gestion |
| Fonds de reserve | Non | Investissement patrimonial |
Charges non recuperables : a la charge exclusive du proprietaire
Certains postes de depenses lies a la copropriete ne peuvent jamais etre factures au locataire, car ils relevent de la propriete du bien et non de son usage :
- Honoraires du syndic : la gestion administrative de la copropriete est une responsabilite du proprietaire
- Fonds de reserve et fonds de roulement : ces provisions pour travaux futurs constituent un investissement patrimonial
- Gros travaux et reparations structurelles : toiture, facade, fondations, remplacement d’ascenseur, renovation des parties communes
- Assurance de l’immeuble : la prime d’assurance du batiment releve du proprietaire (meme si certains baux tentent de la repercuter)
- Frais de contentieux de la copropriete : litiges entre coproprietaires ou avec des tiers
- Mise en conformite reglementaire : travaux imposes par des normes PEB ou de securite incendie
En cas de doute, le principe est simple : si la depense augmente la valeur du bien ou releve de son entretien structural, elle incombe au proprietaire. La repartition des charges entre bailleur et locataire doit etre clairement prevue dans le bail.
Calcul de la quote-part du locataire
La quote-part du locataire dans les charges communes se determine en plusieurs etapes :
- Identifier les charges totales de la copropriete facturees par le syndic au proprietaire
- Separer les charges recuperables des charges non recuperables selon les criteres decrits ci-dessus
- Appliquer la cle de repartition prevue dans le reglement de copropriete (generalement basee sur les milliemes)
- Reporter la quote-part dans le decompte annuel remis au locataire
En pratique, le bail doit preciser si les charges sont payees sous forme de forfait ou de provisions. En regime de provisions, le bailleur est tenu de fournir un decompte annuel detaille, appuye par les documents du syndic. Le locataire peut exiger la communication des PV d’assemblee generale et des factures correspondantes.
Pour les immeubles ou les charges communes representent un montant significatif, il est recommande au bailleur de joindre en annexe au bail la liste detaillee des charges recuperables, en se basant sur les decomptes du syndic des 2 dernieres annees. Cette transparence previent les litiges et securise la relation locative.
Conseil pratique : le bailleur doit demander au syndic le detail de l’appel de fonds avec la ventilation entre charges courantes et charges extraordinaires. Les charges courantes (nettoyage, eclairage, entretien) sont generalement recuperables; les charges extraordinaires (travaux, fonds de reserve) ne le sont jamais. Lors du decompte annuel, cette distinction permet d’eviter tout litige avec le locataire.