La clause de solidarite n’est pas obligatoire
Non, la clause de solidarite n’est pas legalement obligatoire, mais elle est fortement recommandee pour le bailleur. Sans clause de solidarite, chaque colocataire n’est responsable que de sa part du loyer. Avec la solidarite, le bailleur peut reclamer la totalite du loyer a n’importe quel colocataire en cas de defaillance d’un autre.
En droit belge, la solidarite entre debiteurs ne se presume pas : elle doit etre expressement prevue dans le contrat (article 1202 de l’ancien Code civil). Un bail de colocation sans clause de solidarite signifie que chaque colocataire n’est responsable que de sa quote-part du loyer.
Pour le bailleur, la solidarite est une garantie essentielle. Si un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut se retourner contre n’importe quel autre colocataire pour obtenir le paiement du loyer total. Sans solidarite, le bailleur devrait poursuivre individuellement chaque colocataire defaillant.
Les legislations bruxelloise et wallonne ont introduit un encadrement de la solidarite pour proteger les colocataires, notamment en cas de depart.
En savoir plus : FAQ Bail et contrat.
Avec ou sans solidarite : comparatif
| Situation | Avec solidarite | Sans solidarite |
|---|---|---|
| Un colocataire ne paie pas | Bailleur reclame le total aux autres | Bailleur ne peut reclamer que la part du defaillant |
| Un colocataire part | Reste solidaire jusqu’a l’avenant | Plus responsable des le depart |
| Degats au logement | Tous responsables solidairement | Chacun responsable de ses propres degats |
| Garantie locative | Souvent collective | Individuelle par colocataire |
| Facilite de gestion pour le bailleur | Elevee | Faible (suivi individuel) |
Exemple concret : 3 colocataires a 400 EUR chacun (loyer total 1 200 EUR). Le colocataire A ne paie pas.
- Avec solidarite : le bailleur reclame 400 EUR a B ou C, qui se retourneront ensuite contre A
- Sans solidarite : le bailleur ne recoit que 800 EUR et doit poursuivre A seul pour ses 400 EUR
Conseil au bailleur : Inserez toujours une clause de solidarite dans un bail de colocation unique. Avec des baux separes, la solidarite n’a pas lieu d’etre car chaque colocataire a son propre bail.
BailBelgique propose une clause de solidarite configurable : solidarite totale, solidarite limitee dans le temps (ex: 6 mois apres le depart), ou pas de solidarite. Vous choisissez le niveau de protection adapte.
Voir aussi : La signature électronique a-t-elle valeur légale.
Voir aussi : La résiliation est-elle possible pendant la périod….
Voir aussi : La colocation est-elle possible dans un bail comme….
En savoir plus : BailBelgique.
Encadrement regional de la solidarite
Les legislations bruxelloise et wallonne ont introduit des limites a la solidarite pour proteger les colocataires :
A Bruxelles : La solidarite est limitee dans le temps apres le depart d’un colocataire. Si un remplacant est trouve et accepte par le bailleur, la solidarite du colocataire sortant cesse 3 mois apres son depart effectif. Sans remplacant, la solidarite peut perdurer plus longtemps.
En Wallonie : Le decret prevoit egalement un encadrement de la solidarite. Le colocataire sortant qui propose un remplacant solvable est libere de la solidarite dans un delai raisonnable.
En Flandre : Pas d’encadrement specifique. La solidarite est regie par les clauses du bail et le droit commun. Elle peut etre illimitee dans le temps si le bail le prevoit.
Liberation de la solidarite : Pour se liberer de la solidarite, le colocataire sortant doit :
- Donner son preavis conformement au bail
- Trouver un remplacant accepte par le bailleur
- Signer un avenant au bail le liberant expressement
Un colocataire qui quitte le logement sans avenant de liberation reste solidairement responsable du loyer. Meme si vous avez envoye un preavis et quitte les lieux, vous restez redevable du loyer total tant que l’avenant n’est pas signe. Exigez la signature de l’avenant avant votre depart effectif.
Vous pouvez générer un contrat de bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017, art. 261 et suiv., encadre la solidarite en colocation. Le colocataire sortant est libere de la solidarite 3 mois apres son depart si un remplacant est trouve.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018, art. 74 et suiv., prevoit un cadre similaire. Le colocataire sortant doit proposer un remplacant solvable pour etre libere de la solidarite.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne prevoit pas de regime specifique pour la colocation ni d’encadrement de la solidarite. La clause contractuelle s’applique sans limitation legale.
Ancien Code civil, art. 1200-1216 (solidarite entre debiteurs) — Texte sur Justel. La solidarite ne se presume pas et doit etre expressement stipulee (art. 1202).