Télécharger le modèle
Plusieurs formats disponibles :
- PDF : format figé, pour impression et signature.
- Word (.docx) : format éditable pour personnalisation complète.
Inclus dans le téléchargement :
- Modèle de bail commercial principal (9 ans).
- Modèle bail pop-up (≤ 1 an).
- Fiche récapitulative des mentions obligatoires.
- Notice d’utilisation.
Pourquoi choisir le format PDF ?
Le format PDF est privilégié pour la signature finale car il fige le contenu :
- Aucune modification accidentelle possible.
- Rendu identique sur tout support (Windows, Mac, mobile).
- Signature électronique eIDAS compatible (qualifiée via itsme, eID).
- Stockage légal optimal (durabilité, non-altération).
Pour la personnalisation, utiliser d’abord la version Word, puis exporter en PDF avant signature. Le format Word reste préférable quand plusieurs aller-retours de négociation sont prévus.
Pour un modèle de bail d’habitation, voir modèle bail habitation.
Ce que contient le modèle
Notre modèle couvre toutes les mentions obligatoires d’un bail commercial belge :
- Identité complète des parties (bailleur, locataire, garants).
- Adresse précise du bien loué et description des surfaces.
- Description du fonds de commerce autorisé et activité commerciale.
- Durée (9 ans par défaut, triennats pour résiliation locataire).
- Montant du loyer mensuel + modalités d’indexation annuelle.
- Garantie locative (2 à 6 mois de loyer selon les usages).
- Certificat PEB obligatoire.
- Clauses de renouvellement (articles 13-14 loi 1951).
- Clauses de cession et sous-location (articles 10-11).
- Conditions de résiliation anticipée.
- Remise des clés et état des lieux.
- Répartition des charges (précompte, copropriété, assurances).
Modèles annexes disponibles
Avenant au bail commercial
Pour modifier un bail en cours sans le résilier : changement de locataire, révision de loyer, ajout de surface, modification d’activité. L’avenant doit être signé par les deux parties et enregistré au SPF Finances dans les 4 mois.
Cession du bail
Modèle de cession permettant de transférer le bail lors de la vente du fonds de commerce. La cession est de droit en cas de vente du fonds, sauf clause contraire expresse. Le cédant reste solidairement responsable pendant 2 ans minimum.
Sous-location commerciale
Modèle encadrant la sous-location, soumise à l’accord écrit du bailleur initial (article 11 loi 1951). Sans cet accord, la sous-location est nulle et peut entraîner la résiliation du bail principal.
État des lieux commercial
Modèle d’état des lieux obligatoire à l’entrée, avec sections détaillées par pièce : sols, murs, plafonds, sanitaires, équipements techniques. Protège les deux parties en fin de bail.
Comment utiliser le modèle
5 étapes :
- Télécharger le fichier PDF ou Word.
- Ouvrir dans Word, LibreOffice, Google Docs ou Adobe Acrobat.
- Personnaliser les champs en surbrillance (identités, adresse, loyer, durée, activité, garantie).
- Vérifier les clauses spécifiques à votre situation (cession, sous-location, non-concurrence).
- Signer : imprimer ou signer électroniquement.
Après signature, enregistrer le bail auprès du SPF Finances dans les 4 mois (obligatoire, droit de 0,20 %). Voir enregistrement bail commercial.
Conformité loi du 30 avril 1951
Notre modèle respecte strictement la loi du 30 avril 1951 :
- Durée 9 ans minimum (articles 3 à 5).
- Renouvellement comme droit du locataire (articles 13-14), demande 18-15 mois avant échéance.
- Encadrement strict de l’indexation annuelle selon l’indice santé.
- Droit à l’indemnité d’éviction (1 à 3 ans de loyer) en cas de refus injustifié.
- Protection contre les résiliations abusives.
Les clauses contraires sont réputées non écrites. Le bail suit ces règles fédérales quelle que soit la région. Voir le pilier bail commercial pour le guide complet.
Différence bail commercial vs résidence principale
| Critère | Bail commercial | Bail d’habitation |
|---|---|---|
| Loi | 30 avril 1951 (fédérale) | Décrets régionaux |
| Durée | 9 ans minimum | 9 ans (avec triennats) |
| Enregistrement | Obligatoire + payant 0,20 % | Obligatoire + gratuit |
| Garantie | 2-6 mois négociable | 2-3 mois selon région |
| Renouvellement | Droit (18-15 mois avant) | Selon région |
Pour un bail habitation : modèles de bail habitation.
Procédure en cas de litige
Si un litige survient (loyer impayé, dégradations, fin de bail contestée), la procédure commence par une lettre recommandée ou, dans les cas sérieux, un exploit d’huissier.
Pour un renouvellement contesté, le locataire peut réclamer une indemnité d’éviction. Le juge de paix du canton du bien reste compétent.
Pour créer un bail en ligne personnalisé au lieu d’un modèle statique, utilisez notre créateur de bail en ligne.