Revision du loyer : de quoi parle-t-on ?
La revision du loyer est un mecanisme juridique distinct de l’indexation qui permet de modifier le montant de base du loyer en cours de bail. Alors que l’indexation ajuste automatiquement le loyer selon l’evolution de l’indice sante, la revision reevalue le loyer par rapport a la valeur locative reelle du bien.
La revision est encadree par les articles 7 et 9 de la loi sur les baux de residence principale. Elle ne peut intervenir qu’a des moments precis du bail et sous des conditions strictes.
| Critere | Indexation | Revision |
|---|---|---|
| Frequence | Annuelle | Fin de chaque triennat |
| Base | Indice sante | Valeur locative reelle |
| Initiative | Proprietaire | Proprietaire ou locataire |
| Accord necessaire | Non (si clause) | Oui (ou juge de paix) |
Conditions legales de la revision
La revision du loyer n’est possible que dans des cas limites :
- Fin de triennat : la demande doit etre introduite entre le 9e et le 6e mois avant la fin du triennat en cours
- Circonstances nouvelles : la valeur locative doit avoir evolue d’au moins 20 % par rapport au loyer en cours (a la hausse ou a la baisse)
- Travaux d’amelioration : le bailleur a realise des travaux significatifs qui augmentent la valeur du bien
En savoir plus sur les conditions detaillees de revision.
Procedure de revision
La procedure varie selon que les parties trouvent un accord ou non :
Par accord amiable : les parties conviennent d’un nouveau loyer et formalisent la modification par un avenant au bail. L’avenant doit etre enregistre.
En l’absence d’accord : la partie qui souhaite la revision saisit le juge de paix du canton ou se situe le bien. Le juge evalue la valeur locative et fixe le nouveau loyer.
Le nouveau loyer prend effet au debut du triennat suivant, jamais retroactivement.
Recours au juge de paix
Si proprietaire et locataire ne parviennent pas a un accord, le juge de paix tranche. Il tient compte de la valeur locative normale du bien au moment de la demande, en comparant avec des biens similaires dans le meme quartier.
Le juge peut aussi designer un expert pour evaluer la valeur locative. Les frais d’expertise sont generalement partages entre les parties.
Revision apres travaux
Le bailleur qui a realise des travaux d’amelioration peut demander une revision du loyer meme en dehors des periodes triennales, a condition que les travaux augmentent la valeur locative d’au moins 10 %. Les travaux d’entretien courant ne donnent pas droit a une revision.