Etat des lieux et degats preexistants : comment les documenter ?
Comment signaler et documenter les degats preexistants lors de l'etat des lieux d'entree en Belgique ? Procedure, preuves et recours en cas de litige.
Pourquoi documenter les degats preexistants est essentiel
Lors de l’etat des lieux d’entree, le locataire doit etre particulierement attentif aux degats deja presents dans le logement. Chaque defaut non consigne risque de lui etre impute a la sortie, avec un impact direct sur sa garantie locative.
Le principe est simple : tout ce qui figure dans l’etat des lieux d’entree ne peut pas etre reproche au locataire a la sortie. A l’inverse, tout degat absent de l’etat des lieux d’entree et constate a la sortie sera presume cause par le locataire, sauf preuve contraire.
C’est pourquoi l’etat des lieux d’entree doit etre realise de maniere contradictoire, avec une attention particuliere aux details.
Comment consigner correctement les degats preexistants
La description ecrite
Pour chaque degat, le document doit preciser :
- La localisation exacte : piece, mur (nord/sud/est/ouest), hauteur
- La nature du degat : fissure, tache d’humidite, eclat, rayure, trace
- Les dimensions si pertinent : longueur, largeur, profondeur
- L’etat de fonctionnement : robinet qui fuit, volet bloque, prise defectueuse
Les preuves photographiques
Chaque degat consigne par ecrit devrait etre accompagne d’une photo datee. Consultez notre guide sur les photos dans l’etat des lieux pour les bonnes pratiques.
Les points souvent oublies
| Element | Defauts a verifier |
|---|---|
| Murs et plafonds | Fissures, traces d’humidite, peinture ecaillee |
| Sols | Rayures, carreaux feles, moquette tachee |
| Menuiseries | Joints uses, vitrage fele, poignees cassees |
| Sanitaires | Calcaire, joints moisis, evacuation lente |
| Electricite | Prises defectueuses, interrupteurs casses |
| Exterieur | Terrasse, jardin, cloture, gouttiere |
Degat decouvert apres l’etat des lieux d’entree
Il arrive qu’un locataire decouvre un defaut dans les jours suivant son emmenagement — par exemple une infiltration invisible a sec qui apparait lors des premieres pluies.
La marche a suivre
- Photographiez le degat immediatement
- Notifiez le proprietaire par ecrit (e-mail avec accuse de reception ou courrier recommande)
- Demandez un avenant a l’etat des lieux d’entree
En Wallonie et a Bruxelles, un avenant peut etre dresse dans le premier mois suivant l’entree dans le logement. En Flandre, le delai est plus strict mais un signalement rapide par ecrit reste recevable devant la Justice de Paix.
Plus vous signalez un degat rapidement apres votre entree, plus votre reclamation sera credible. Au-dela de quelques semaines, il devient difficile de prouver que le degat etait preexistant.
Impact sur l’etat des lieux de sortie
A la sortie, l’expert ou les parties compareront les deux etats des lieux. Les degats consignes a l’entree seront exclus de la liste des reparations a charge du locataire. Seuls les degats nouveaux ou aggraves pourront etre imputes.
Si un degat preexistant s’est aggrave (par exemple une fissure qui s’est elargie), la question se pose : est-ce de la vetuste ou un usage anormal ? Le juge de paix tranchera au cas par cas en tenant compte de la duree du bail et de la nature du degat.
Conseils pratiques
- Soyez minutieux a l’entree — prenez votre temps, inspectez chaque recoin
- N’hesitez pas a signaler les petits defauts — meme mineurs, ils protegent le locataire
- Gardez une copie signee de l’etat des lieux et des photos pendant toute la duree du bail
- Signalez tout degat decouvert apres l’entree dans les premiers jours par ecrit
Pour creer un bail integrant les clauses de protection pour les degats preexistants, utilisez notre generateur de bail en ligne. Consultez aussi notre guide sur les travaux a charge du locataire pour comprendre la repartition des responsabilites.
Questions fréquentes
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Chaque degat doit etre decrit par ecrit dans l'etat des lieux contradictoire : localisation precise, nature du degat, dimensions si possible. Completez par des photos datees. Les deux parties doivent signer le document pour valider les constatations.
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Si le degat est decouvert dans les premiers jours, notifiez le proprietaire immediatement par ecrit (e-mail ou courrier recommande) avec photos. En Wallonie et a Bruxelles, un avenant a l'etat des lieux peut etre dresse dans le premier mois d'occupation.
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Si les degats figurent dans l'etat des lieux d'entree, non. Si l'etat des lieux d'entree ne les mentionne pas et qu'aucun etat des lieux n'a ete dresse, le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat -- il devra prouver l'anteriorite des degats.