Nouvelle legislation bail en Wallonie 2026 : ce qui change pour les bailleurs

Contexte de la reforme wallonne

Le decret wallon du 15 mars 2018 sur le bail de residence principale a ete le premier texte regional a encadrer completement le droit locatif en Wallonie. Sept ans plus tard, le Parlement wallon estime qu’une mise a jour est necessaire.

Les constats a l’origine de la revision sont clairs : 42 % du parc locatif wallon est classe PEB E, F ou G (SPW Logement, 2025), les litiges locatifs engorgent les justices de paix (delai moyen de 8 mois) et le permis de location ne couvre qu’une fraction des logements a risque.

Le nouveau decret s’articule autour de quatre axes. Pour les proprietaires qui louent en Wallonie, ces changements ont un impact direct sur la gestion locative quotidienne.

Mediation prealable obligatoire

Le changement le plus structurant : avant toute action en justice de paix pour un litige locatif, les parties devront passer par une mediation prealable. Le projet prevoit :

• Un service regional de mediation gratuit pour les litiges de moins de 5 000 EUR
• Un delai maximum de 30 jours pour la mediation
• Une attestation de tentative de mediation obligatoire pour saisir le juge
• Des exceptions : urgence (expulsion, insalubrite), violences, locataire disparu

L’objectif est de desengorger les justices de paix wallonnes et de reduire les couts pour les deux parties. En cas d’impaye, la mediation pourrait permettre de negocier un plan de paiement echelonne sans frais d’avocat.

Interdiction des logements PEB G a partir de 2028

C’est la mesure la plus debattue. A partir du 1er janvier 2028, il sera interdit de mettre en location un logement classe PEB G en Wallonie. Les baux en cours ne sont pas affectes jusqu’a leur renouvellement.

Calendrier de transition

Le SPW Logement estime que 18 000 logements wallons sont concernes par l’interdiction PEB G. Des aides a la renovation sont prevues pour accompagner les proprietaires.

Extension du permis de location

Le permis de location wallon, actuellement limite aux petits logements (studios, kots), est etendu :

• Seuil abaisse a 28 m2 (contre 28 m2 pour les logements collectifs uniquement auparavant)
• Tous les logements de moins de 28 m2 mis en location devront obtenir un permis
• Procedure digitalisee via le portail SPW Logement (plus besoin de dossier papier)
• Validite portee a 10 ans (contre 5 ans actuellement) si le logement est en bon etat

Le permis de location en Wallonie fait l’objet d’un article dedie pour les details pratiques.

Renforcement des sanctions

Le projet de decret durcit les sanctions sur plusieurs volets :

• Non-enregistrement du bail : amende de 25 a 100 EUR (contre 25 EUR maximum actuellement)
• Location PEB G apres 2028 : amende administrative de 500 a 5 000 EUR
• Absence de permis de location : amende de 500 a 10 000 EUR (inchange mais application renforcee)
• Non-respect de la mediation prealable : irrecevabilite de la demande en justice

Le renforcement vise a inciter les proprietaires a se mettre en conformite. L’enregistrement du bail via MyRent reste la demarche la plus simple pour eviter les sanctions.

Calendrier et recommandations

Le vote du decret est prevu fin 2026. En attendant, les proprietaires wallons ont interet a anticiper :

1. Faire realiser un certificat PEB a jour pour chaque bien loue
2. Planifier les travaux sur les logements PEB G avant 2028
3. Verifier si un permis de location est necessaire pour les petits logements
4. Enregistrer tous les baux sur MyRent pour eviter les sanctions renforcees
5. Se renseigner sur les primes Renolution pour financer les renovations energetiques

La reforme du droit des baux en Belgique avance dans les trois regions. Pour generer un bail conforme a la legislation wallonne actuelle, utilisez notre outil de creation de bail.