Rendement brut : formule et limites
Formule
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100
C’est le calcul le plus repandu dans les annonces immobilieres et les discussions entre investisseurs. Il est simple et permet un premier tri rapide.
Exemple
Appartement achete 200 000 euros, loue 850 euros par mois.
Rendement brut = (850 x 12) / 200 000 x 100 = 5,1 %
Pourquoi il est trompeur
Le rendement brut ignore les frais de notaire (12 a 15 % du prix), les charges annuelles (precompte, assurance, entretien), la vacance locative et la fiscalite. Un rendement brut de 5 % peut cacher un rendement net de 2,5 % ou un cash-flow negatif.
Le rendement brut est utile pour comparer rapidement deux biens entre eux, mais jamais pour prendre une decision d’investissement.
Rendement net : formule complete
Formule
Rendement net = [(Loyer annuel - Charges annuelles) / Cout total d’acquisition] x 100
Le cout total d’acquisition inclut : prix d’achat + frais de notaire + travaux initiaux.
Exemple
Meme appartement a 200 000 euros, loue 850 euros/mois :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer brut | 10 200 euros |
| Precompte immobilier | -750 euros |
| Assurance PNO | -240 euros |
| Charges copro non recup. | -480 euros |
| Entretien (5 % du loyer) | -510 euros |
| Vacance locative (1 mois) | -850 euros |
| Loyer net | 7 370 euros |
Cout total : 200 000 + 24 000 (frais notaire) = 224 000 euros
Rendement net = 7 370 / 224 000 x 100 = 3,3 %
La difference avec le rendement brut (5,1 %) est de 1,8 point. C’est representatif de la realite belge.
Toutes les charges a deduire
Charges certaines
- Precompte immobilier : 500 a 1 400 euros/an selon la commune et le RC. Consultez notre page sur le precompte immobilier
- Assurance proprietaire non-occupant (PNO) : 150 a 300 euros/an
- Charges de copropriete non recuperables : 300 a 800 euros/an (fonds de reserve, travaux communs)
- Entretien courant : 5 % du loyer annuel en provision (chaudiere, plomberie, electrique)
Charges probables
- Vacance locative : 1 mois de loyer par an en moyenne nationale. En ville, plutot 2 semaines. En zone rurale, jusqu’a 2 mois
- Impayes : provision de 1 a 2 % du loyer annuel. Une bonne selection des locataires reduit ce risque
- Travaux de rafraichissement entre locataires : peinture, nettoyage, petites reparations. 500 a 1 500 euros tous les 3 a 5 ans
Charges optionnelles
- Frais de gestion locative : 5 a 8 % du loyer brut si vous confiez la gestion a une agence
- Comptable : 300 a 600 euros/an si vous faites appel a un professionnel pour la declaration fiscale
- Annonces de relocation : 0 a 200 euros par changement de locataire
Exemples chiffres en Belgique
Studio a Liege (120 000 euros, loyer 550 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 5,5 % |
| Rendement net | 3,6 % |
| Cash-flow mensuel (sans credit) | +272 euros |
| Cash-flow mensuel (credit 100 %) | -85 euros |
Appartement 2 chambres a Bruxelles (280 000 euros, loyer 1 050 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 4,5 % |
| Rendement net | 2,8 % |
| Cash-flow mensuel (sans credit) | +560 euros |
| Cash-flow mensuel (credit 80 %) | -290 euros |
Maison a Charleroi (170 000 euros, loyer 800 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 5,6 % |
| Rendement net | 3,5 % |
| Cash-flow mensuel (sans credit) | +310 euros |
| Cash-flow mensuel (credit 100 %) | -105 euros |
Appartement 1 chambre a Gand (220 000 euros, loyer 850 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 4,6 % |
| Rendement net | 2,9 % |
| Cash-flow mensuel (sans credit) | +385 euros |
| Cash-flow mensuel (credit 80 %) | -215 euros |
Rendement net-net (apres impot)
Le rendement net-net integre l’impact fiscal. En Belgique, la fiscalite immobiliere est basee sur le RC indexe majore de 40 %, pas sur le loyer reel. L’impot supplementaire est donc previsible.
Calcul
Rendement net-net = [(Loyer annuel - Charges - Impot supplementaire) / Cout total] x 100
Pour un bien avec un RC de 1 200 euros et un investisseur a la tranche marginale de 50 % :
- RC indexe : 2 612 euros
- Majore de 40 % : 3 657 euros
- Impot supplementaire (apres deduction des interets) : environ 1 500 euros/an
Rendement net-net = (7 370 - 1 500) / 224 000 x 100 = 2,6 %
Ce rendement net-net de 2,6 % reste superieur a la plupart des placements financiers sans risque (compte d’epargne : 0,5 a 1,5 %, obligations : 2 a 3 %), avec l’avantage de l’effet de levier et de la plus-value potentielle.
Comparer les placements
| Placement | Rendement net type | Effet de levier | Liquidite | Risque |
|---|---|---|---|---|
| Immobilier locatif | 2,5 a 4 % | Oui (credit) | Faible | Modere |
| Compte epargne | 0,5 a 1,5 % | Non | Totale | Tres faible |
| Obligations d’Etat | 2 a 3 % | Non | Bonne | Faible |
| Actions (ETF diversifie) | 5 a 8 % (historique) | Limite | Bonne | Eleve |
| Assurance-vie branche 21 | 1 a 2 % | Non | Faible | Faible |
L’immobilier locatif se distingue par l’effet de levier : avec 50 000 euros d’apport, vous controlz un actif de 250 000 euros. Si le bien prend 2 % par an, c’est 5 000 euros de plus-value sur un investissement de 50 000 euros, soit 10 % de rendement sur fonds propres.
Calculer son rendement
Ne vous fiez jamais au rendement brut annonce par un vendeur ou un agent immobilier. Calculez vous-meme le rendement net en incluant toutes les charges.
Notre simulateur de rentabilite integre les specificites belges : precompte immobilier par commune, fiscalite IPP, charges courantes. Entrez le prix, le loyer et les parametres de votre credit pour obtenir le rendement brut, net et le cash-flow mensuel en quelques clics.
Pour un suivi continu apres l’achat, le tableau de bord investisseur calcule vos rendements reels (pas previsionnels) a partir des loyers effectivement percus et des charges reellement payees.