Rendement brut : formule and limites
Formule
Rendement brut = (Rent annual / Prix d’achat) x 100
C’est le calcul le more repandu in thes annonces real estates and les discussions entre investisseurs. Il est simple and permet un premier tri rapide.
Example
Appartement achete 200 000 euros, loue 850 euros per month.
Rendement brut = (850 x 12) / 200 000 x 100 = 5,1 %
Why it is trompeur
Le rendement brut ignore the costs de notaire (12 a 15 % du prix), les charges annualles (precompte, assurance, entretien), la rental vacancy and la taxite. Un rendement brut de 5 % peut cacher un rendement net de 2,5 % or un cash-flow negatif.
Le rendement brut est utile pour comparer quickly deux biens entre eux, but never pour prendre a decision d’investissement.
Rendement net : formule complete
Formule
Rendement net = [(Rent annual - Charges annualles) / Cout total d’acquisition] x 100
The cost total d’acquisition inclut : prix d’achat + frais de notaire + travaux initiaux.
Example
Meme appartement a 200 000 euros, loue 850 euros/mois :
| Poste | Amount annual |
|---|---|
| Rent brut | 10 200 euros |
| Property tax | -750 euros |
| Assurance PNO | -240 euros |
| Charges copro non recup. | -480 euros |
| Entretien (5 % du rent) | -510 euros |
| Vacance rental (1 mois) | -850 euros |
| Rent net | 7 370 euros |
Cout total : 200 000 + 24 000 (frais notaire) = 224 000 euros
Rendement net = 7 370 / 224 000 x 100 = 3,3 %
La difference with the rendement brut (5,1 %) is of 1,8 point. C’est representatif de la realite belge.
All the charges a deduire
Charges certaines
- Property tax : 500 a 1 400 euros/an according to the commune and le RC. Consultez notre page on the property tax
- Assurance landlord non-occupant (PNO) : 150 a 300 euros/an
- Charges de co-ownership non recuperables : 300 a 800 euros/an (fonds de reserve, travaux communs)
- Entretien courant : 5 % du rent annual en provision (chaudiere, plomberie, electrique)
Charges probables
- Vacance rental : 1 months of rent per year on average nationale. En ville, plutot 2 semaines. En zone rurale, jusqu’a 2 mois
- Impayes : provision de 1 a 2 % du rent annual. Une bonne selection des tenants reduit ce risque
- Travaux de rafraichissement entre tenants : peinture, nettoyage, petites reparations. 500 a 1 500 euros all the 3 a 5 years
Charges optionnelles
- Frais de rental management : 5 a 8 % du rent brut if vous confiez la gestion a an agency
- Comptable : 300 a 600 euros/an if vous faites appel a un professionnel for the declaration taxe
- Annonces de relocation : 0 a 200 euros par changement de tenant
Examples chiffres in Belgium
Studio a Liege (120 000 euros, rent 550 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 5,5 % |
| Rendement net | 3,6 % |
| Cash-flow monthly (sans credit) | +272 euros |
| Cash-flow monthly (credit 100 %) | -85 euros |
Appartement 2 chambres a Brussels (280 000 euros, rent 1 050 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 4,5 % |
| Rendement net | 2,8 % |
| Cash-flow monthly (sans credit) | +560 euros |
| Cash-flow monthly (credit 80 %) | -290 euros |
Maison a Charleroi (170 000 euros, rent 800 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 5,6 % |
| Rendement net | 3,5 % |
| Cash-flow monthly (sans credit) | +310 euros |
| Cash-flow monthly (credit 100 %) | -105 euros |
Appartement 1 chambre a Gand (220 000 euros, rent 850 euros)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 4,6 % |
| Rendement net | 2,9 % |
| Cash-flow monthly (sans credit) | +385 euros |
| Cash-flow monthly (credit 80 %) | -215 euros |
Rendement net-net (apres impot)
Le rendement net-net integre l’impact tax. En Belgium, la taxite real estate est basee on the RC indexe majore de 40 %, pas on the rent reel. L’impot supplementaire est therefore previsible.
Calcul
Rendement net-net = [(Rent annual - Charges - Impot supplementaire) / Cout total] x 100
For a property with a RC de 1 200 euros and un investisseur a la tranche marginale de 50 % :
- RC indexe : 2 612 euros
- Majore de 40 % : 3 657 euros
- Impot supplementaire (apres deduction des interets) : environ 1 500 euros/an
Rendement net-net = (7 370 - 1 500) / 224 000 x 100 = 2,6 %
Ce rendement net-net de 2,6 % reste superieur a la plupart des placements financiers without risk (compte d’epargne : 0,5 a 1,5 %, obligations : 2 a 3 %), avec l’avantage de l’effet de levier and de la plus-value potentielle.
Comparer les placements
| Placement | Rendement net type | Effet de levier | Liquidite | Risk |
|---|---|---|---|---|
| Immobilier rental | 2,5 a 4 % | Yes (credit) | Faible | Modere |
| Compte epargne | 0,5 a 1,5 % | No | Totale | Tres faible |
| Obligations d’Etat | 2 a 3 % | No | Bonne | Faible |
| Actions (ETF diversifie) | 5 a 8 % (historique) | Limite | Bonne | Eleve |
| Assurance-vie branche 21 | 1 a 2 % | No | Faible | Faible |
L’real estate rental se distingue par l’effet de levier : avec 50 000 euros d’apport, vous controlz un actif de 250 000 euros. Si the property prend 2 % per year, c’est 5 000 euros de plus-value sur un investissement de 50 000 euros, soit 10 % de rendement sur fonds propres.
Calculationer son rendement
Ne vous fiez never au rendement brut annonce par un vendeur or un agent real estate. Calculez vous-meme le rendement net en incluant all the charges.
Notre simulateur de rentabilite integre les specificites belges : property tax par commune, taxite IPP, charges courantes. Entrez the price, the rent and les parametres de votre credit to obtain le rendement brut, net and le cash-flow monthly en quelques clics.
Pour un suivi continu apres l’achat, le tableau de bord investisseur calcule vos rendements reels (pas previsionnels) froms rents effectively percus and of charges reellement payees.