Coliving en Belgique : tendances, cadre juridique et opportunites pour les bailleurs
Le coliving se developpe en Belgique. Concept, profil des residents, cadre juridique belge, rentabilite, type de bail applicable et opportunites pour les proprietaires bailleurs.
Le coliving : au-dela de la colocation classique
Le coliving est un mode d’habitation qui combine un espace privatif (chambre, souvent avec salle de bain) et des espaces communs partages (cuisine, salon, coworking, buanderie). A la difference de la colocation classique, le coliving est gere par un operateur professionnel qui fournit des services : menage des communs, internet haut debit, evenements communautaires, contrat tout compris.
En Belgique, le coliving se developpe principalement a Bruxelles, Anvers, Gand et Louvain. Il repond a un besoin croissant de logement flexible pour les jeunes actifs, les expatries et les travailleurs en mobilite. Pour le proprietaire bailleur, c’est une opportunite de diversification et de rentabilite superieure, a condition de maitriser le cadre juridique et les contraintes de gestion.
Le nombre de places en coliving en Belgique a double entre 2022 et 2026, passant d’environ 3 000 a 6 000 unites. Bruxelles concentre plus de la moitie de l’offre.
Le marche belge du coliving
Le profil des residents
| Profil | Part du marche | Duree moyenne de sejour | Budget mensuel |
|---|---|---|---|
| Jeunes actifs (25-35 ans) | 45 % | 6-18 mois | 650-950 EUR tout compris |
| Expatries | 25 % | 3-12 mois | 800-1 200 EUR tout compris |
| Etudiants en stage/master | 15 % | 3-10 mois | 500-750 EUR tout compris |
| Travailleurs en mobilite | 10 % | 1-6 mois | 900-1 500 EUR tout compris |
| Autres (digital nomads, divorces) | 5 % | Variable | Variable |
Les operateurs actifs en Belgique
Le marche belge du coliving est structure autour de quelques operateurs professionnels (Cohabs, Ikoab, Coliving Brussels, Brik) et d’un nombre croissant de proprietaires individuels qui transforment des maisons de maitre ou des immeubles de rapport en espaces de coliving.
Les zones les plus demandees
A Bruxelles : Ixelles, Saint-Gilles, Etterbeek, Schaerbeek (proche gares et universites). En Flandre : centre-ville d’Anvers, quartier universitaire de Gand et Louvain. En Wallonie : le coliving reste marginal, avec quelques initiatives a Liege et Namur.
Le cadre juridique en Belgique
Le type de bail applicable
La qualification juridique du coliving est l’un des points les plus debattus. Trois options existent :
| Structure | Type de bail | Avantages | Inconvenients |
|---|---|---|---|
| Bail individuel par chambre | Residence principale | Cadre legal clair | Duree de 9 ans, preavis longs |
| Bail de colocation | Specifique (Bruxelles) | Solidarite, pacte de colocation | Pas disponible dans toutes les regions |
| Contrat de service | Droit commun | Flexibilite, pas de duree minimum | Qualification juridique contestable |
A Bruxelles, l’ordonnance de 2024 sur la colocation offre un cadre specifique : bail de colocation avec solidarite des colocataires, pacte de colocation obligatoire et mecanisme de remplacement simplifie. C’est le cadre le plus adapte au coliving.
Les obligations d’urbanisme
Transformer un logement unifamilial en coliving peut necessiter un changement de destination aupres de l’administration communale. En fonction du nombre de residents et de la configuration, un permis d’urbanisme peut etre requis. Consultez le service urbanisme de votre commune avant tout amenagement.
Si le bien est en copropriete, verifiez que le reglement ne restreint pas la colocation ou le coliving. De nombreux reglements limitent le nombre d’occupants par lot ou interdisent la sous-location.
Rentabilite du coliving
Comparaison avec la location classique
Prenons une maison de 4 chambres a Bruxelles :
| Element | Location classique | Coliving |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 400 EUR | 4 x 650 = 2 600 EUR |
| Charges incluses | Non | Oui (eau, energie, internet, menage) |
| Charges reelles du proprietaire | 100 EUR/mois | 600 EUR/mois |
| Revenu net | 1 300 EUR/mois | 2 000 EUR/mois |
| Taux de vacance | 3-5 % | 8-12 % (turnover plus eleve) |
| Revenu annuel net estime | 14 800 EUR | 21 600 EUR |
Les couts supplementaires
Le coliving genere des charges de gestion superieures :
- Entretien des communs : nettoyage hebdomadaire, remplacement du mobilier
- Services inclus : internet, eau, electricite, assurance
- Gestion administrative : contrats individuels, etats des lieux frequents, gestion des conflits
- Turnover : remise en etat des chambres entre deux residents
- Marketing : annonces sur plateformes specialisees, visites frequentes
Se lancer dans le coliving ou pas
Les conditions de succes
- Localisation : a proximite des transports en commun, des universites ou des quartiers d’affaires
- Configuration du bien : minimum 3 chambres, espaces communs genereux, au moins 2 salles de bain
- Budget renovation : comptez 5 000 a 15 000 EUR par chambre pour un amenagement de qualite
- Capacite de gestion : le coliving demande une gestion active (ou un operateur partenaire)
- Cadre juridique : verifiez l’urbanisme, la copropriete et le type de bail applicable
Pour qui c’est adapte
- Proprietaires de maisons de maitre ou d’immeubles de rapport a Bruxelles, Anvers ou Gand
- Investisseurs cherchant un rendement superieur et prets a assumer une gestion plus active
- Proprietaires prets a deleguer a un operateur de coliving (en echange d’une commission de 15-25 %)
Pour qui ca ne l’est pas
- Proprietaires d’un seul bien qui cherchent une gestion passive
- Biens situes en zone peu demandee (peripherie, communes rurales)
- Immeubles en copropriete avec un reglement restrictif
Le coliving est une niche rentable mais exigeante. Si vous souhaitez rester sur un modele classique, un outil de gestion locative comme BailBelgique vous accompagne pour optimiser la gestion de vos baux traditionnels.
Questions fréquentes
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Cela depend de la structure. Si chaque resident signe un bail individuel pour une chambre avec jouissance des parties communes, c'est un bail de residence principale classique (ou un bail de colocation dans les regions qui le prevoient). Si le resident signe un contrat de service qui inclut logement, menage, internet et activites, c'est un contrat mixte dont la qualification juridique est debattue. A Bruxelles, l'ordonnance de 2024 sur la colocation offre un cadre plus adapte.
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Le coliving genere en moyenne 20 a 40 % de revenus locatifs supplementaires par rapport a une location classique du meme bien, grace a la location par chambre. Cependant, les charges de gestion sont aussi plus elevees : turnover des residents (3-12 mois de duree moyenne), entretien des espaces communs, gestion des conflits, services inclus (internet, menage). La rentabilite nette est generalement superieure de 10 a 25 % apres deduction des charges supplementaires.
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En Wallonie, oui : un permis de location est obligatoire pour les petits logements (chambres de moins de 28 m2) et les logements collectifs. En Flandre, un 'conformiteitsattest' peut etre requis selon la commune. A Bruxelles, le Code du Logement s'applique avec les normes de salubrite standard. Dans tous les cas, le bien doit respecter les normes d'habitabilite et de securite (detecteurs de fumee, installations electriques, ventilation). Verifiez aussi le reglement de copropriete si le bien est en copropriete.
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