Rendement locatif moyen par ville en Belgique en 2026
Classement des rendements locatifs bruts et nets dans les principales villes belges en 2026. Donnees Statbel et Immoweb, analyse par region et type de bien.
Classement des rendements bruts par ville
Voici le classement des 12 principales villes belges par rendement locatif brut au 1er trimestre 2026. Les donnees combinent les prix d’achat moyens (Statbel) et les loyers moyens (Immoweb) pour les appartements 1 a 3 chambres.
| Rang | Ville | Prix moyen m2 | Loyer moyen 2 ch. | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Charleroi | 1 580 EUR | 620 EUR | 6,1 % |
| 2 | Mons | 1 720 EUR | 650 EUR | 5,5 % |
| 3 | Liege | 1 890 EUR | 710 EUR | 5,2 % |
| 4 | Namur | 2 210 EUR | 760 EUR | 4,8 % |
| 5 | Hasselt | 2 340 EUR | 780 EUR | 4,6 % |
| 6 | Courtrai | 2 180 EUR | 720 EUR | 4,5 % |
| 7 | Anvers | 2 640 EUR | 820 EUR | 4,3 % |
| 8 | Gand | 2 890 EUR | 850 EUR | 4,1 % |
| 9 | Bruxelles | 3 420 EUR | 920 EUR | 3,8 % |
| 10 | Louvain | 3 280 EUR | 880 EUR | 3,7 % |
| 11 | Wavre | 3 150 EUR | 840 EUR | 3,6 % |
| 12 | Waterloo | 3 510 EUR | 870 EUR | 3,4 % |
Ces chiffres ne tiennent pas compte des charges, du precompte immobilier et de l’entretien. Le rendement net est generalement inferieur de 1 a 1,5 point.
Analyse par region
Wallonie : rendement eleve, risque variable
La Wallonie domine le classement grace a des prix d’achat nettement inferieurs. Charleroi et Mons offrent des rendements bruts au-dessus de 5,5 %, mais avec un taux de vacance locative moyen de 8 a 12 % (contre 3 a 5 % a Bruxelles).
Namur offre le meilleur equilibre : prix raisonnables, demande soutenue (ville universitaire et administrative) et taux de vacance bas (4 %). Quel que soit le marche, un bon contrat de location reste le socle d’un investissement serein.
Bruxelles : securite avant tout
Bruxelles reste la valeur sure pour les investisseurs averses au risque. Le rendement brut de 3,8 % est le plus bas du classement, mais la demande locative y est structurellement superieure a l’offre. Le taux de vacance reste sous les 4 %, et la plus-value a la revente est historiquement solide (+3 a 4 % par an).
Flandre : le milieu de tableau
Les villes flamandes se positionnent entre la Wallonie et Bruxelles. Anvers et Gand offrent un bon compromis entre rendement (4,1 a 4,3 %) et securite. Les prix augmentent cependant plus vite qu’en Wallonie, ce qui comprime les rendements annee apres annee.
Impact du type de bien sur le rendement
Le type de bien influence fortement le rendement. Voici les moyennes nationales :
| Type | Rendement brut moyen | Vacance moyenne |
|---|---|---|
| Studio (< 30 m2) | 5,8 % | 6 % |
| 1 chambre (30-45 m2) | 5,1 % | 5 % |
| 2 chambres (45-70 m2) | 4,3 % | 4 % |
| 3 chambres (70-90 m2) | 3,6 % | 3 % |
| Maison | 3,1 % | 2 % |
Les studios offrent le meilleur rendement brut, mais avec une rotation locataire plus elevee (bail moyen : 18 mois vs 36 mois pour un 3 chambres). Cette rotation genere des couts : remise en etat, periodes de vacance, frais de relocation.
Le 2 chambres reste le sweet spot pour la majorite des investisseurs : rendement correct, demande large (couples, jeunes actifs, etudiants en colocation) et rotation moderee. La question SCI vs nom propre pour investissement locatif impacte aussi directement le rendement net.
Tendances 2025-2026
Deux dynamiques marquent l’annee 2026 :
-
Hausse des loyers (+2,1 %) portee par l’indexation et la penurie de logements energetiquement performants. Les biens avec un bon PEB (A-C) se louent 10 a 15 % plus cher que les biens PEB D-G.
-
Stabilisation des prix d’achat apres 3 ans de hausse. Les taux hypothecaires autour de 3,0-3,5 % freinent la demande a l’achat, ce qui stabilise les prix et ameliore legerement les rendements.
La reforme bail Bruxelles 2026 penalise les logements mal isoles (garantie limitee a 2 mois). Ce facteur accentue l’ecart de rendement entre biens bien notes et passoires thermiques. Avant d’investir, vous pouvez faire son bail en quelques minutes avec des clauses adaptees au marche locatif cible.
Ou investir en 2026 ?
Le choix depend de votre profil :
- Profil securitaire : Bruxelles ou Gand. Rendement modere (3,8-4,1 %) mais vacance faible et plus-value a long terme.
- Profil equilibre : Namur ou Liege. Rendement correct (4,8-5,2 %), demande soutenue, prix encore abordables.
- Profil rendement : Charleroi ou Mons. Rendement eleve (5,5-6,1 %) mais risque de vacance plus important — a reserver aux investisseurs experimentes.
Dans tous les cas, privilegiez les biens avec un PEB A a C : ils se louent plus cher, attirent de meilleurs locataires et ne seront pas impactes par les futures restrictions energetiques. Pour comparer les structures juridiques, lire notre article sur le choix entre studio et 2 chambres, ou encore lire notre article sur le rendement appartement vs maison.
Retrouvez toutes nos analyses dans la rubrique Investissement et analyse marche.
Les rendements bruts sont calcules sur base du ratio loyer annuel moyen / prix d'achat moyen par ville (source Statbel + Immoweb, Q1 2026). Les rendements nets integrent les charges de copropriete moyennes, le precompte immobilier moyen par region et les frais d'entretien estimes a 1 % du prix d'achat. Les donnees couvrent les appartements 1 a 3 chambres uniquement.
Questions fréquentes
-
Le rendement locatif brut moyen en Belgique est de 4,3 % au 1er trimestre 2026, en hausse de 0,2 point par rapport a 2025. Le rendement net moyen se situe autour de 3,0 a 3,5 % selon la region et le type de bien.
-
Charleroi affiche le rendement brut le plus eleve (6,1 %) grace a des prix d'achat bas. Cependant, le risque de vacance locative y est plus eleve qu'a Bruxelles ou Namur. Le meilleur rapport rendement/risque se situe a Liege (5,2 %) et Namur (4,8 %).
-
Rendement net = (loyer annuel - charges - precompte - entretien - assurances) / prix d'achat total (frais inclus) x 100. Pour un calcul precis, utilisez notre calculateur en ligne qui integre les specificites fiscales belges par region.
-
Bruxelles offre une securite locative superieure (demande forte, vacance basse) mais un rendement brut plus faible (3,8 %). La Wallonie offre des rendements superieurs (4,5 a 6,1 %) mais avec un risque de vacance plus eleve dans certaines villes. Le choix depend de votre profil de risque.
Gerez tous vos baux dans un seul outil
Generation de bail, enregistrement MyRent, suivi des paiements, etat des lieux numerique. 14 jours d'essai gratuit, sans carte.