What is le cash-flow real estate ?
Le cash-flow real estate is the difference between the rental incomes percus and l’ensemble des depenses liees au bien. C’est l’indicateur le more concret pour savoir if un rental investment s’autofinance or non.
Un cash-flow positif signifie that the property genere un excedent apres paiement de all the charges. Un cash-flow negatif indique that l’investisseur doit injecter de l’argent each month to cover la difference.
Contrairement au rendement brut or net, le cash-flow se mesure en euros per month. C’est un chiffre tangible who impacte directly la tresorerie of the landlord.
Formule de calcul complete
Cash-flow brut
Rent monthly brut - Mensualite du credit = Cash-flow brut
Ce calcul simplifie donne une premiere indication, but it is trompeur. Il ignore all the charges annexes who pesent on the rentabilite reelle.
Cash-flow net (formule complete)
Cash-flow net = Rent brut - (Mensualite credit + Property tax/12 + Assurance PNO/12 + Charges copro non recuperables + Provision entretien + Vacance rental + Frais de gestion)
| Poste | Calcul type | Amount estimatif |
|---|---|---|
| Rent brut monthly | Prix du marche | 900 euros |
| Mensualite credit | Capital + interets | -620 euros |
| Property tax | RC x coefficient regional /12 | -85 euros |
| Assurance PNO | Prime annualle /12 | -20 euros |
| Charges copro (non recup.) | Quote-part /12 | -40 euros |
| Provision entretien | 5 % du rent annual /12 | -38 euros |
| Vacance rental | 1 months of rent /12 | -75 euros |
| Cash-flow net | +22 euros |
Ce cash-flow modeste but positif signifie that the property s’autofinance. L’investisseur accumule du patrimoine sans effort de tresorerie.
All the charges a deduire
Charges fixes
- Mensualite du credit hypothecaire : la charge la more lourde. Un taux a 3,5 % sur 25 years pour 200 000 euros donne environ 1 000 euros per month. A 20 years, c’est 1 160 euros.
- Property tax : tax regional annualle basee on the cadastral income. Varie fortement : de 800 euros a Brussels a 1 500 euros en Wallonia pour un even bien.
- Assurance landlord non-occupant (PNO) : entre 150 and 300 euros per year according to the couverture.
Charges variables
- Charges de co-ownership : la part non recuperable (travaux de facade, ascenseur, toiture) reste a charge of the landlord. Prevoir 30 a 80 euros per month for an apartment.
- Entretien and reparations : chaudiere, plomberie, electricite. Provision recommandee : 5 % du rent annual.
- Vacance rental : one month de vide entre deux tenants coute l’equivalent d’un months of rent per year on average.
- Frais de gestion : if vous confiez la gestion a une agence, comptez 5 a 8 % du rent brut.
Examples chiffres par ville belge
Brussels — Appartement 2 chambres a Schaerbeek
| Donnee | Amount |
|---|---|
| Prix d’achat | 250 000 euros |
| Rent monthly | 950 euros |
| Credit (25 ans, 3,5 %) | -1 115 euros |
| Precompte /12 | -70 euros |
| Charges nettes | -130 euros |
| Cash-flow net | -365 euros |
A Brussels, les prix d’achat eleves rendent le cash-flow often negatif. La strategie repose on the plus-value a la revente and la constitution de patrimoine.
Liege — Studio in the centre
| Donnee | Amount |
|---|---|
| Prix d’achat | 120 000 euros |
| Rent monthly | 600 euros |
| Credit (25 ans, 3,5 %) | -535 euros |
| Precompte /12 | -50 euros |
| Charges nettes | -70 euros |
| Cash-flow net | -55 euros |
Presque a l’equilibre. Avec un apport de 20 %, le cash-flow devient positif.
Charleroi — Maison 3 chambres
| Donnee | Amount |
|---|---|
| Prix d’achat | 150 000 euros |
| Rent monthly | 800 euros |
| Credit (25 ans, 3,5 %) | -668 euros |
| Precompte /12 | -65 euros |
| Charges nettes | -80 euros |
| Cash-flow net | -13 euros |
Les villes wallonnes offrent un meilleur equilibre entre prix d’achat and rent. Un apport personnel modeste suffit a basculer en positif.
Gand — Appartement 1 chambre
| Donnee | Amount |
|---|---|
| Prix d’achat | 230 000 euros |
| Rent monthly | 850 euros |
| Credit (25 ans, 3,5 %) | -1 025 euros |
| Precompte /12 | -95 euros |
| Charges nettes | -110 euros |
| Cash-flow net | -380 euros |
En Flanders, les prix sont proches de Brussels avec of the rents legerement inferieurs. La strategie patrimoniale domine.
Cash-flow positif vs negatif : that choisir ?
Cash-flow positif
L’investisseur n’injecte aucun euro supplementaire. The property genere un revenu net monthly. Cette strategie convient aux investisseurs who veulent of income complementaires immediats, or who ont peu de marge de manoeuvre financiere.
Profil type : premier investissement, budget limite, objectif revenus.
Cash-flow negatif (effort d’epargne)
L’investisseur comble la difference each month. En contrepartie, il constitue un patrimoine who prend de the value. Apres remboursement du credit, the rent net devient un revenu pur.
Profil type : hauts revenus, strategie patrimoniale longue (15-25 ans), objectif retraite.
L’erreur classique
Ignorer le cash-flow and se focaliser only on the rendement brut. Un rendement brut de 6 % peut cacher un cash-flow negatif de 300 euros per month if les charges sont elevees.
How to ameliorer son cash-flow
- Augmenter l’apport personnel : chaque 10 000 euros d’apport supplementaire reduit la mensualite d’environ 50 euros.
- Negocier le taux du credit : 0,5 % de difference sur 200 000 euros = 55 euros per month.
- Allonger the duration du credit : passer de 20 a 25 years reduit la mensualite de 15 %, au prix d’interets totaux more eleves.
- Optimiser le rent : a property renove with a bon EPC se loue more cher and more vite. L’[rent indexation du rent](/be/en/rent indexation/) permet des ajustements annuals.
- Reduire la rental vacancy : a lease bien redige, a tenant bien selectionne and une gestion reactive diminuent les periodes de vide.
- Passer en gestion directe : un outil comme LeaseBelgium elimine les 5 a 8 % de frais d’agence, soit 50 a 80 euros de cash-flow gagne per month.
- Choisir la bonne localisation : les villes wallonnes and certaines communes flamandes offrent un meilleur ratio prix/rent that Brussels.
Outils de suivi and simulation
Suivre son cash-flow mois per month est indispensable. Un ecart de 50 euros non anticipe sur 12 mois represente 600 euros de perte annualle.
Utilisez notre simulateur de rentabilite to calculate votre cash-flow previsionnel avant l’achat. Pour le suivi en temps reel, le tableau de bord investisseur centralise rents percus, charges and cash-flow net par bien.
Le cash-flow is the thermometre de votre investissement. Un suivi rigoureux, of charges maitrisees and a rent au prix du marche garantissent un investissement sain a long terme.