Reduire la rental vacancy
La rental vacancy is the premier destructeur de rendement. An apartment vide one month sur douze perd 8,3 % de son revenu annual. Deux mois de vide, c’est 16,7 % de perte.
Strategies pour reduire la vacance
- Anticiper le depart : des that the tenant donne son notice period, commencer les preparations (annonce, diagnostics, petites reparations)
- Proposer des visites during the notice period : the tenant est tenu d’accepter des visites raisonnables during the notice period (in general 2 jours par semaine, 2 heures per day)
- Publier l’annonce quickly : ne pas attendre le depart effectif of the tenant
- Tarifer correctement : a rent au prix du marche se loue en 2 a 3 semaines. A rent superieur de 10 % peut prendre 2 mois
- Soigner l’annonce : photos professionnelles, description complete, reponse rapide aux candidatures
- Faciliter l’entree : lease pret a signer via notre online generator, electronic signature a distance, property inventory rapide
Objectif
Viser une vacance inferieure a 2 semaines entre deux tenants. C’est realiste en zone urbaine with a bien correct and a rent ajuste.
Ameliorer the EPC
The renovation energetique est l’investissement le more rentable a long terme for a landlord. Elle agit sur trois leviers :
1. Rent more eleve
A property with a EPC A/B se loue 10 a 20 % more cher qu’a property equivalent en EPC E/F. For a rent de base de 800 euros, c’est 80 a 160 euros de more per month, soit 960 a 1 920 euros per year.
2. Rent indexation complete
En Flanders, the properties with a EPC E, F or G subissent un gel or une limitation de l’[rent indexation du rent](/be/en/rent indexation/). Un saut vers le label D or C debloque l’rent indexation complete.
3. Vacance reduite
Les tenants recherchent of properties economiques a chauffer. Un bon EPC reduit le temps de vacance.
Investissements prioritaires
| Travaux | Cost moyen | Economie annualle | Retour sur investissement |
|---|---|---|---|
| Isolation toiture | 5 000-15 000 euros | 400-800 euros | 8-15 ans |
| Double vitrage | 5 000-12 000 euros | 300-600 euros | 10-18 ans |
| Chaudiere a condensation | 3 000-6 000 euros | 200-400 euros | 8-15 ans |
| Pompe a chaleur | 8 000-18 000 euros | 500-1 000 euros | 10-18 ans |
| Isolation murs | 8 000-20 000 euros | 400-800 euros | 12-20 ans |
L’economie on the facture energetique beneficie au tenant, but the landlord en profite via rent more eleve and une meilleure attractivite of the property.
Indexer systematiquement le rent
L’rent indexation annualle du rent is a droit of the landlord. Ne pas l’exercer, c’est perdre each year l’equivalent de l’inflation.
Impact cumule sur 9 years
Avec une inflation moyenne de 2,5 % per year, a rent de 900 euros non indexe pendant 9 years genere une perte cumulee d’environ 11 000 euros compared a rent indexe each year.
How indexer
La formule d’rent indexation is fixede par the law :
Rent indexe = Rent de base x (Health index actuel / Health index at the signing)
LeaseBelgium calcule automatically the rent indexe and envoie une notification au tenant on the date anniversaire of the lease. Aucun oubli, aucun calcul manual.
Maitriser les charges
Charges de co-ownership
- Participer aux AG and voter les budgets
- Comparer les contrats fournisseurs (syndic, nettoyage, ascenseur)
- Investir dans des economies d’energie for thes communs (LED, isolation)
- Contester the expenses excessives or non justifiees
Property tax
Le property tax is a charge fixe difficilement compressible. Verifiez however that le RC est correct and demandez les reductions eventuelles (enfants a charge, handicap).
Assurance
Compare the offers d’assurance PNO all the 2 a 3 years. Les ecarts de prix entre assureurs peuvent atteindre 30 % pour une couverture equivalente.
Entretien preventif
Un entretien regulier (chaudiere annualle, degorgement, joints) coute less cher that des reparations d’urgence. Budget recommande : 5 % du rent annual.
Passer en gestion directe
The costs d’agence de rental management representent 5 a 8 % du rent brut. For a rent de 900 euros, c’est 540 a 864 euros per year.
Agence vs gestion directe
| Criterion | Agence | Gestion directe (outil online) |
|---|---|---|
| Cost annual | 540-864 euros | 120-360 euros |
| Lease and documents | Inclus | Inclus (generateur) |
| Suivi of the rents | Inclus | Inclus (automatise) |
| Rent indexation | Inclus | Inclus (calcul auto) |
| Relation tenant | Via l’agence | Direct (plus reactif) |
| Disponibilite | Heures de bureau | 24h/24 (plateforme) |
L’economie nette is of 300 a 600 euros per year and par bien. Pour un portefeuille de 3 biens, c’est 900 a 1 800 euros per year.
La rental management online couvre all the fonctions d’an agency : lease, signature, suivi, rent indexation, documents, notifications. La seule difference : vous gerez directly la relation with the tenant.
Louer en meuble
The rental meublee offre un double avantage : rent more eleve and taxite avantageuse.
Rent superieur
A property meuble se loue 10 a 20 % more cher. For a rent de base de 800 euros, c’est 80 a 160 euros de more per month.
Avantage tax
La part mobiliere du rent (20 a 40 %) est taxee a 30 % de precompte mobilier apres un forfait de 50 %, soit un taux effectif de 15 %. For a landlord in the tranche IPP a 50 %, l’economie est significative.
Investissement initial
Compter 3 000 a 8 000 euros pour meubler an apartment : lit, matelas, armoire, canape, table, chaises, electromenager. Duree de vie : 5 a 8 years.
Public cible
Etudiants, expatries, jeunes actifs en mobilite, tenants en transition. La demande est forte in thes villes universitaires and les centres d’affaires.
Impact cumule on the rendement
En combinant les strategies ci-dessus, l’amelioration du rendement net est significative :
| Levier | Gain annual estime |
|---|---|
| Reduire la vacance (1 mois -> 2 semaines) | +375 euros |
| Indexer systematiquement | +270 euros (annee 1) |
| Passer en gestion directe | +500 euros |
| Ameliorer the EPC (1 label) | +600 euros (rent + rent indexation) |
| Meubler the property | +960 euros (rent) + economie tax |
| Maitriser les charges copro | +300 euros |
| Total cumule | +3 005 euros/an |
Sur a property with a rent de 900 euros and un rendement net initial de 3 %, ces optimisations peuvent ajouter 1 a 1,5 point de rendement net, soit 4 a 4,5 % au lieu de 3 %. To calculate l’impact exact sur votre situation, utilisez notre simulateur de rentabilite.
Also see thes erreurs a eviter pour ne pas perdre ce that you have gagne.